Open House Menorca

Los españoles descubren, en medio de la crisis, el intercambio de casas

2011-11-14T22:55:00.003+01:00

ARTICULO DE FRANCE PRESSE PUBLICADO EN UNIVISIÓN
Cuando Jorge Lucero decidió que necesitaba una vivienda más grande porque su familia iba a aumentar, supo que sería difícil conseguir un préstamo de unos bancos ahora muy selectivos, por lo que en lugar de comprar decidió intercambiar.

Al igual que han hecho un creciente número de españoles, este ingeniero de 36 años decidió superar las trabas que impone actualmente la crisis cambiando su apartamento por la casa y el jardín de una pareja de jubilados.

Su nueva casa de 260 m2 en Mahón, capital de las isla balear de Menorca, con tres baños, un salón, una cocina y un despacho, es casi tres veces mayor que su antiguo hogar y está valorada en 560.000 euros.

La diferencia de valor entre las dos propiedades se resolvió al pagar Lucero 160.000 euros a la pareja de jubilados, además de darles su piso y su plaza de garaje.

"Para cómo están las cosas y para una casa grande es una hipoteca pequeña que el banco no tuvo ningún problema en conceder. La tenemos casi pagada", dijo Lucero, cuya mujer espera su segundo hijo.

"Yo creo que es una opción muy buena en un momento en que es muy difícil comprar y vender una casa. Creo que las dos partes saldrán ganando", añadió.

Lucero forma parte del pequeño, pero creciente, número de propietarios que buscan cambiar sus viviendas para evitar tener que pedir grandes hipotecas en un momento en que los bancos son reacios a prestar.

Muchos propietarios temen comprar una nueva casa antes de vender la antigua por miedo a tener que estar pagando dos hipotecas, especialmente en un contexto de mercado deprimido, para el que el intercambio es una alternativa.

En un cambio de propiedad, uno se deshace de la antigua al mismo tiempo que toma posesión de la nueva.

El mayor portal inmobiliario de internet, Idealista.com, tenía 1.200 propiedades para cambiar en sus listados en septiembre, 257 más que en el mismo mes de 2009.

Aunque el número de viviendas para intercambio es una pequeña parte de las 900.000 casas que tenía en sus listas ese mes, el aumento muestra un creciente interés por esta nueva forma de conseguir vivienda.

Desde agosto de 2009 hay una página web, "Teapetecemicasa.com", que sólo muestra casas para intercambiar. Tiene 4.800 propietarios inscritos con sus propiedades.

"En un momento en que la gente no tiene acceso a crédito porque los bancos no lo dan, la permuta puede ser una opción", dice el portavoz de Idealista.com Francisco Inareta.

El número de hipotecas aprobadas en España desde el boom de la construcción ha caído un 44,2% desde el año pasado hasta las 46.980 en julio, el más bajo desde que el Instituto Nacional de Estadística inició esta serie en 2003.

Las hipotecas subieron en agosto un 1,5% respecto al mes anterior hasta las 47.696, pero cayeron un 38,3% interanual, el 16º mes consecutivo de bajada interanual.

Los bancos españoles son reacios a conceder créditos debido a que su tasa de morosidad ha alcanzado su mayor nivel desde hace 16 años y los españoles, afectados por un desempleo del 21,52% -- la mayor tasa del mundo industrializado-- no logran pagar sus deudas.

También tienen menos dinero para prestar porque muchos tienen problemas para financiarse en el mercado interbancario y porque los depósitos no han crecido tras tres años de recesión y bajo crecimiento, según Paula Papp, una analista financiera de la consultora AFI.

"Los depósitos en España no crecen debido a la situación macroeconómica. La otra palanca de actuación disponible para los bancos es restringir la inversión crediticia", afirma.

Los bancos probablemente restringirán más el crédito porque tienen que reservar miles de millones de euros para cumplir con los nuevos requisitos de capital impuestos por la Unión Europea el pasado mes, añadió.

Gabriel Aznar, propietario de Aznar Inmobiliaria, que coordinó el intercambio de casa de Lucero, asegura que cambiar casas es una buena manera de superar la falta de voluntad de los bancos para dar créditos.

"Son operaciones que cuando llegan al banco son mucho más fáciles de financiar para la entidad bancaria porque el valor es más bajo y, con ello, también el riesgo", explica.

Las negociaciones para estos tipos de intercambio son duras con los actores maniobrando para tratar de conseguir la mejor valoración para sus viviendas, pero Aznar ha cerrado 30 tratos desde que comenzó su negocio hace dos años.

"Nunca pensé que tendría el éxito que ha tenido", concluyó.

Países en los que ha sido publicado en web, desconocemos el número de ediciones escritas publicadas o difundidas en todo tipo de medios.
México, Argentina, Chile, España, Venezuela, Bélgica, Marruecos, Italia, EEUU, Martinica, Canadá, Singapur, India, Ecuador, Filipinas, Omán, Corea, Malasia, Kuwait, China, Indonesia, etc.

Entrevista para France Presse ditribuida en todo el mundo

2011-11-12T11:09:00.005+01:00

El pasado mes de noviembre un periodista de la agencia de noticias internacional, France Presse se puso en contacto con nosotros para interesarse en nuestra experiencia en el intercambio de viviendas, el principal interés del periodista era poder demostrar con experiencias de nuestros clientes que esta opción no es solo un ejercicio teórico si no que es una realidad.
Daniel Silva contacto telefónicamente con algunos de nuestros clientes, al parecer nuestra agencia es una de las pocas que puede demostrar resultados concretos en este tipo de operaciones, a raíz de la entrevista a Gabriel Aznar a alguno de nuestros clientes y asesorado por colaboradores, economistas y otros expertos ha publicado el siguiente artículo.
France Presse es una de las más importantes agencias internacionales de noticias del mundo y el presente artículo ha sido transmitido en inglés, francés y castellano a todos los medios de comunicación del mundo suscritos a su agencia, en los próximos días informaremos a nuestros clientes y amigos el listado de medios de comunicación que han publicado la noticia.
Confiamos que la difusión de esta noticia fomente este tipo de transacción que consideramos muy necesaria en la actual situación económica y que la experiencia de nuestros clientes ayude a que más personas confíen en los beneficios, ventajas y posibilidades del intercambio de viviendas.

Países en los que ha sido publicado en web, desconocemos el número de ediciones escritas publicadas o difundidas en todo tipo de medios.
México, Argentina, Chile, España, Venezuela, Bélgica, Marruecos, Italia, EEUU, Martinica, Canadá, Singapur, India, Ecuador, Filipinas, Omán, Corea, Malasia, Kuwait, China, Indonesia, etc.

Gabriel Aznar Gomila
Aznar Inmobiliaria

El Intercambio de Viviendas en + Gente de TVE

2011-09-24T13:33:00.004+02:00

El programa magazine de la tarde que se emite de domingo a viernes en la primera cadena de televisión ha contactado con nosotros solicitando la colaboración de nuestros clientes, en particular su interés es conocer la opinión, las necesidades y motivaciones que hacen del intercambio de viviendas una opción interesante para ellos.
El programa además quiere ofrecer la experiencia de nuestros clientes que ya han cambiado de casa, explicar el proceso que siguieron, su satisfacción y las ventajas personales que les ha aportado el cambio.
Confiamos que la colaboración de nuestros clientes y su experiencia pueda ser de utilidad a todos los espectadores a nivel nacional que puedan ver el programa y cada vez + gente encuentre una solución a sus necesidades gracias a nuestra iniciativa.

Gabriel Aznar

La viabilidad de las propuestas 'indignadas' sobre alquileres, desahucios e hipotecas

2011-07-28T11:04:00.002+02:00

El analista Gonzalo Bernardos considera que "los bancos viven en otro planeta" y defiende iniciativas como la transformación de pisos embargados en alquiler social
La Vanguardia 27/07/2011 Meritxell M. Pauné Redactora de la sección Barcelona

Una de las metamorfosis más visibles del movimiento 15M, tras la etapa de acampadas, son las concentraciones de apoyo a familias amenazadas por un desahucio. En el último mes, grupos de activistas de toda España han impedido ejecuciones hipotecarias en Carabanchel, Sevilla, Badalona, Orkoien, Palma de Mallorca y Vallecas, por citar algunos ejemplos. Últimamente, sin embargo, la contundencia policial ha superado la resistencia pacífica de los 'indignados', como se ha visto en Clot esta semana y en Madrid la anterior.

Sin embargo, sus reivindicaciones sobre el acceso a la vivienda van mucho más allá. Aunque con matices según las proposiciones literales que aprobó cada asamblea local, en conjunto defienden que deben abolirse las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler e hipotecas, que las entidades bancarias deben estar más y mejor controladas, que la tasación de los pisos debe ser objetiva tanto al comprarlos como al confiscarlos por impago. También propugnan la derogación de la Ley de Desahucios Exprés y la aprobación de la ILP sobre dación en pago en caso de impago hipotecario, con opción a que los que han perdido el piso puedan quedarse en él como inquilinos.

Para explorar los caminos por los que podrían hacerse realidad estas peticiones, hemos hablado con Gonzalo Bernardos (Barcelona, 1962), analista y consultor económico e inmobiliario, vicerrector de Economía de la UB, profesor de esta facultad, de la UOC y del centro IBEI y director de varios másters. Próximamente media docena de académicos y profesionales en activo nos ayudarán a otear caminos de viabilidad en el resto de ámbitos de reivindicación del 15-M, como el mercado laboral, los derechos de autor o la Ley Electoral.

Éstas son las principales demandas de los 'indignados' en materia de vivienda y las conclusiones de Bernardos:

1) 'Control ciudadano' de las entidades bancarias
Se puede conseguir indirectamente, a través de una adecuada supervisión del Banco de España, que lo ha hecho muy mal estos años. Primero, porque permitió que se dieran créditos a quien no se debía. Segundo, porque pensó sólo en los resultados a corto plazo. Y tercero, porque se olvidó de la función primordial de la banca, que es trasladar el ahorro hacia la inversión, sin pasar por la especulación. Los ejecutivos de los bancos y cajas, además, tampoco se portaron nada bien. Pero aún así no hubiéramos tenido esa enorme burbuja inmobiliaria si el Banco de España hubiera impedido, como le tocaba, que más del 40% del crédito que se dio en los años de bonanza fuera directo al sector inmobiliario. Tenía que haber actuado con criterios más técnicos y menos políticos.

2) Fin de las cláusulas abusivas
Hay que regularlas con una normativa y con un código ético, ambas cosas. Las hay manifiestamente ilegales que los notarios no deberían firmar. Antes de firmar tú una hipoteca, el notario la valida con su firma. ¡Y hay un montón de cláusulas que tienen una pinta terrible! Por ejemplo, tener que poner otros bienes tuyos como garantías extraordinarias por si el precio del piso cambia bruscamente. Un juzgado puede tumbar muchas de estas cláusulas por ser abusivas, además. También hay que hacer obligatorio que los contratos sean claros, sencillos y breves. ¿Cómo puede ser que tu contrato hipotecario ocupe cuatro páginas de letra minúscula y en lenguaje técnico? Así nadie los entiende y se acaban firmando por confianza, no por comprensión de las consecuencias. Además, cada entidad te impone sus cláusulas y siguen inventándose nuevas condiciones para protegerse aún más.

3) La Ley de Desahucios Exprés
La ley actual no diferencia a los morosos circunstanciales e involuntarios de los jetas profesionales. Estoy de acuerdo con que se desahucie cuanto más rápido mejor a un moroso, porque sino ese piso quizá no vuelva a ponerse en alquiler. Y eso nos perjudica a todos, porque si baja la oferta de pisos en alquiler, subirán los precios. Pero la cosa cambia si hablamos de alguien que está hipotecado y se queda sin poder pagar las cuotas. Hay que buscar alternativas, como mantenerle en el piso como alquilado, para evitar el doble trauma que ahora vive: perder la propiedad de su piso y encima quedarse en la calle.

4) Dación en pago y transformación de hipotecas en alquileres sociales
Todo aquello que los bancos perdonen a los ciudadanos podría ir a cambio de lo que nosotros cada año les regalamos. Si perdonan 15, les daremos 15. ¡Pero sólo 15! No tiene sentido que la sociedad les regalemos un montón de dinero y ellos sean incapaces de perdonar nada a nadie. Además, ¿alguien cree que llegarán a cobrar las deudas todavía pendientes de los miles de pringados a los que han embargado el piso? Ahora amenazan con no dar hipotecas, pero bueno, ya las darán. Sin hipotecas no hay negocio. Es la tipología de crédito con menos riesgo asociado, así que si no quieren concederlas, en un periquete vendrá la banca extranjera a ofrecerlas corriendo. Nuestros bancos viven en otro planeta, porque si no, no lo entiendo. Con el prestigio por los suelos y la oposición social en la calle, ¿creen que podrán seguir como hasta ahora muchos años? ¡Si yo fuera banquero no tendrían que convencerme! No son conscientes que se arriesgan al surgimiento de una banca pública o a la nacionalización de algunas entidades.

5) Reducción de la deuda hipotecaria en proporción a una tasación objetiva del inmueble
Las empresas tasadoras hacen la tasación que les dice el banco, muy a la baja, porque así éste se queda el piso embargado al 50% del precio tasado, que en realidad es una cifra mucho menor a la mitad del precio original. Se lo están al 30% o 25% en vez de lo que marca la ley, que es el 50%. Para que se tome como referencia el precio real, hace falta que la empresa tasadora sea realmente independiente. Y eso se conseguiría con agencias estatales que no tengan intereses en el mercado.

6) Reforma de la LAU para que el precio de los alquileres no supere el 10% de los ingresos de la unidad familiar
No me parece adecuado para el mercado libre, porque cada familia o individuo debe poder tomar sus decisiones, responsabilizarse y calcular qué puede asumir. En los pisos sociales es diferente y hay cosas que mejorar. Se calcula en los últimos cuatro años se han acumulado un millón y medio de pisos nuevos en manos de promotores, bancos y constructoras. ¡Y muchos de ellos son invendibles, que no se engañen! En especial si están a más de 30 kilómetros de Barcelona o son de veraneo. Y tenerlos cerrados tres o cuatro años sí les cuesta dinero, aunque ahora no lo vean. En poco tiempo habrán perdido casi todo su valor, porque se habrán deteriorado, habrán entrado okupas... Se nota que los bancos no tienen ni idea del mercado inmobiliario y encima muchos están fichando a profesionales fracasados de este sector. En vistas de lo que se les viene encima, lo mejor que pueden hacer es transformar su estoc en pisos sociales, mediante un acuerdo con la Generalitat para que ésta los dinamice. ¡Más vale cobrar algo y regularmente, aunque sea poco dinero, que no cero y con riesgos!

PATERAS TURÍSTICAS

2011-07-11T00:15:00.003+02:00

Para los hoteleros todo turista que pasa una sola noche en la isla y que no pase por sus manos es poco más que un ilegal, deberían consultar la definición del diccionario para darse cuenta que en dicha definición caben distintos tipos de personas y que una interpretación abusiva de los datos estadísticos de presión humana facilitados por el OBSAM es completamente tendenciosa.
Según las estadísticas en plena temporada turística la isla soporta aproximadamente cien mil turistas al día de media, más del doble de las plazas reguladas, afirmar que todos estos visitantes son “ilegales” obviando la cantidad de familiares que residen en viviendas particulares, menorquines que simplemente vuelven a casa por vacaciones y la cantidad de propietarios que disponen de segundas residencias en la isla es como poco una forma indecente de tergiversar las estadísticas.
Los “turistas ilegales” que ocupan las innumerables propiedades de la isla son mucho más productivos para la economía de la isla que diez de los pulseteros del todo incluido, es completamente correcto que los hoteleros defiendan un tipo de oferta turística demandada por los clientes y muy importante para su cuenta de resultados, igualmente deberíamos valorar la aportación de todos los visitantes de la isla en la cuenta de resultados de la sociedad menorquina, aportando un número importante de consumidores que suplen a los pulseteros que nos visitan desde la oferta reglada.
Ciertamente un buen número de visitantes ocupan de forma irregular viviendas de la isla, ni mucho menos en la cantidad que los hoteleros pretenden hacernos creer, es cierto que sería aconsejable que dichas estancias estuvieran reguladas, de hecho parte de la oferta ya se regularizo hace años con unos criterios de calidad obligados por los lobbies hoteleros de Mallorca que en muchos casos son superiores a los mismos cánones de calidad de los hoteles.
Normativa turística que según se puede comprobar en el artículo publicado el domingo es completamente ineficaz a la hora de detectar infracciones y ante la inmensa cantidad de irregularidades se vuelve completamente absurda llegando al caso de que en una de sus pocas sanciones son capaces de castigar el arrendamiento de un alojamiento turístico a un turista por una interpretación como poco surrealista de las normas como recientemente ha sucedido.
La actual legislación turística convierte en “ilegal” la estancia de un número importante de personas, en la situación económica actual y con la gran necesidad de trabajo que padecemos discutir sobre este tema es una vergüenza, Menorca debería permitir la libre competencia, que de hecho ya se está produciendo, por mucho que una propiedad esté en una web si no es de calidad suficiente no se alquila.
Deberíamos permitir el arrendamiento en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos de todas las propiedades que lo deseen a quienes nos quieran visitar, con un certificado de calidad voluntario a modo de otros certificados de calidad existentes, por el cual se aporte mayor seguridad a nuestros visitantes, permitiendo además que dichos arrendamientos dejen de quedar ocultos en la economía sumergida y contribuyan impositivamente a la economía menorquina.
Tienen razón los hoteleros de quejarse de la oferta alegal, igual que el resto de menorquines de la oferta alegal del todo incluido que nada aporta a la economía local, a la mayoría de menorquines y a los negocios de la isla, tanto derecho tienen los hoteleros a aplicar el modelo de comercialización que quieran como los menorquines a sobrevivir ante la complicada situación económica.
Gabriel Aznar Gomila
Delegado de AEGI y ABAI en Menorca

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2011-07-01T00:05:00.003+02:00

Oferta especial de lanzamiento de nuestra APP en iphone y android. Durante el mes de julio descuento especial sobre nuestras comisiones en el directorio de oportunidades de nuestra nueva aplicación APP.

Aznar Inmobiliaria en los móviles de última generación

2011-06-25T11:08:00.001+02:00

Desde hoy nuestras propiedades están al alcance de la mano a través de todos los dispositivos móviles de nueva generación, nuestra aplicación APP puede descargarse de forma gratuidad desde el Appstore de Apple y desde el Android Market para los usuarios Android.
Nuestra intención es llegar hasta todos nuestros clientes potenciales y dar mayor servicio a nuestros clientes ofertando una nueva vía de comercialización de sus inmuebles, en esta versión inicial ofrecemos nuestras mejores ofertas inmobiliarias y las nuevas incorporaciones a nuestra cartera de propiedades.
Además aportamos herramientas útiles como una calculadora hipotecaria, noticias de interés sobre nuestra empresa o el sector inmobiliario y encuestas de opinión donde podremos conocer las necesidades de nuestros clientes, su opinión sobre la situación del mercado inmobiliario, sus deseos y sus preocupaciones, confiamos poder así mejorar nuestro servicio y ayudarles a todos a vender o encontrar su nuevo hogar.

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Multados por hacer nuestro trabajo.

2011-05-12T00:21:00.000+02:00

El delegado de los agentes inmobiliarios de Balears en la Menorca, Gabriel Aznar, de Aznar Inmobiliaria, considera «abusiva» e «injusta» la sanción de más de 3.600 euros que el Consell Insular le ha impuesto por alquilar un apartamento turístico en el complejo de Costa Arenal, en Es Mercadal.

El departamento de Turisme considera que, al explotar comercialmente el apartamento, el agente inmobiliario pasa a ser de forma automática el titular de la licencia turística, y que dicho cambio de facto debe comunicarse a la autoridad competente tal y como establece la Ley General Turística. En base a este razonamiento, por el que le impone una multa de 600 euros, el Consell le considera el único responsable del incumplimiento del principio de uso exclusivo en todo el complejo de apartamentos (muchos de ellos tienen distintos usos y propietarios) y le impone una sanción de 3.000 euros.

El Congreso da luz verde para cancelar la hipoteca entregando el piso

2010-06-22T09:54:00.001+02:00

Las ejecuciones hipotecarias, tal y como las conocemos ahora, pueden sufrir un cambio profundo dentro de tres meses. Y es que la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados ha aprobado una proposición no de ley que da al Gobierno un plazo de tres meses para permitir que dichas ejecuciones se resuelvan entregando el piso al banco.

La proposición ha sido pactada por PP, ERC, IU e ICV con el voto en contra del PSOE. Se aprobó también con el rechazo socialista una iniciativa de CiU que reclama al Gobierno una evaluación semestral sobre las medidas fiscales aprobadas en 2009 y 2010 relacionadas con la vivienda para analizar su impacto presupuestario y su eficacia real, incluyendo el impacto de la supresión de las deducciones en el IRPF por inversión en vivienda habitual a partir de 2011.

ALQUILER CON OPCIÓN A ¿QUÉ?

2010-06-03T22:48:00.002+02:00

En los últimos tiempos se ha puesto de moda la compra de propiedades en alquiler con opción a compra, es un sistema que permite ir pagando un alquiler descontando total o parcialmente esas rentas del precio de compra, es un buen modo de ahorrar o de pagar la entrada del piso a plazos y al mismo tiempo aportar ese 20% del precio que hoy en día los bancos no quieren financiar.

En estos momentos muchos promotores se han lanzado a ofertar sus propiedades por este sistema para al menos ir cubriendo las cuotas hipotecarias de sus promociones y además garantizarse una posibilidad de venta futura, lo que no esta tan claro es si la oferta de este sistema ha despertado la demanda o si la demanda es la que ha provocado el auge de este tipo de oferta.

El comprador además de los beneficios de ir ahorrando mientras vive en la casa y los beneficios a la hora de tramitar su crédito ve en este sistema una forma de dejar una puerta abierta a comprar otra propiedad en el futuro si el precio sigue bajando, el comprador en estos momentos ante la situación inmobiliaria y económica tiene miedo a precipitarse.

No hay que olvidar que el contrato de alquiler con opción a compra obliga al vendedor a vender a un precio, plazo y condiciones determinadas pero no obliga al comprador, el único perjuicio para el comprador es perder el depósito de la opción y las rentas, pero es una perdida menor si como vaticinan algunos analistas el precio de la vivienda sigue bajando en el futuro.

La venta por este sistema empezó a funcionar a partir del segundo semestre del 2008, en ese momento la crisis ya era acuciante y las previsiones no eran positivas, en estos momentos prácticamente todos los contratos de alquiler con opción a compra son inasumibles por los compradores o se están renegociando a la baja, nadie esperaba que a fecha de hoy la situación hubiese llegado a este extremo.

En el mercado actual se encuentran pisos iguales o mejores al comprometido por esas fechas y a precios tan bajos que permiten a los compradores renunciar a la opción e incluso a las rentas aportadas durante estos meses y además salir ganando.

Hipotéticamente el vendedor tiene todas las de perder en la situación actual, pero:

¿Qué pasaría si el mercado se recupera?

¿Qué penalización supone para el vendedor incumplir el contrato unilateralmente?

En el caso que un promotor o vendedor por este sistema quiera renunciar a la venta debería reintegrar el precio de la opción al comprador y en algunos casos indemnizar con una cantidad equivalente al precio de dicha opción, pero no tiene obligación a reintegrar las rentas o la parte deducible del precio de estas rentas. En el supuesto de que el precio de la vivienda se recupere esta mínima indemnización más el importe de las rentas acumuladas pueden ser una tentación muy interesante para no vender.

Un ejemplo, si un cliente compro un piso de dos habitaciones el año 2008 por 200.000€ con una renta de 500€ mensuales un plazo de dos años y un pago a cuenta de la opción de 5.000€, en estos momentos no compraría de ninguna manera porque a fecha de hoy puede encontrar pisos similares por poco más de 150.000€ pudiendo permitirse renunciar a los 12.000€ de rentas acumuladas y a los 5.000€ que dio como señal y además comprar un piso mejor y más barato, en este momento todos estos contratos se están renegociando por que el propietario necesita vender.

Imaginemos la misma situación con un piso idéntico comprado hoy con ese mismo precio y condiciones, ¿Qué pasaría si el precio de la vivienda sube?, el promotor el año 2012 ve posibilidad de venta del piso por 240.000€, indemniza con 5.000€ más otros 5.000€ pero se queda con los 12.000€ acumulados de las rentas y puede vender por 40.000€ más del precio pactado, evidentemente cancelaran el contrato por que durante estos dos años han financiado su deuda con nuestra renta mensual y no nos la van a devolver y además su beneficio es mucho mayor que la indemnización que deben abonarnos.

Así que, cuidado con el alquiler con opción a compra, no es ningún chollo ni una panacea, en el momento en que veamos repuntar el precio de las viviendas no esperemos al límite de la opción o estaremos tentando al vendedor a incumplir el contrato, si el precio repunta os aconsejo comprar lo antes posible y si en estos momentos queréis formalizar una operación de este tipo analizad cuidadosamente la penalización por incumplimiento por parte del vendedor y si es posible formalizad el contrato de opción a compra ante Notario inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad, es la mejor garantía para vuestra inversión.

Gabriel Aznar Gomila

Delegado en Menorca de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios (ABAI)

Delegado en Menorca de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)

Primer Intercambio simultáneo de tres propiedades

2010-06-02T22:13:00.005+02:00

Por primera vez desde que iniciamos la experiencia de intercambiar propiedades hemos conseguido poner de acuerdo a tres propietarios para cambiar sus propiedades simultáneamente.

Técnicamente no son cambios si no una sucesión de compras y ventas encadenadas, pero ha surgido de los clientes interesados en intercambio y se ha llegado a esta solución debido a que las necesidades y posibilidades de las tres propiedades no hacían posible una permuta simple.

Durante este año y medio de experiencia hemos encontrado muchas dificultades para encontrar reciprocidad entre clientes interesados en permutar sus viviendas, en algunas ocasiones nos encontrábamos con clientes con propiedades de tamaño y precio medio que estaban interesadas en propiedades de categoría superior pero a una distancia económicamente aceptable, es decir quieren subir un escalón.

El problema es que el propietario de esa propiedad pretendida no quería bajar un escalón, necesita más bien bajar dos o incluso tres escalones, motivos como separaciones donde se necesitan dos propiedades pequeñas más que una propiedad media y un diferencial económico en muchas ocasiones insuficiente, promotores que aceptarían un cambio siempre que el diferencial económico lo justifique, etc.

En las ocasiones en que se produce esta situación cuando un cliente nos propone un intercambio con una propiedad superior y no encontramos reciprocidad, buscamos en nuestro listado de 400 clientes todos los posibles interesados en esa propiedad media y que económicamente encaje con las necesidades del propietario mayor, evidentemente la complejidad es superior, pero al mismo tiempo el esfuerzo económico de las dos propiedades que suben de categoría es menor y la compensación económica que percibe la propiedad superior crece y por tanto aumentan enormemente las posibilidades de acuerdo, una mesa con dos patas no se aguanta, pero con tres sí.

Suena a ciencia ficción o a fantasía pero no solo es posible si no que lo hemos hecho, si un cliente está interesado en cambiar su propiedad por otra superior tenemos la mitad del camino recorrido y si no llegamos a un acuerdo directo no descartamos ninguna opción por complicada que sea, en las próximas semanas confiamos en poder llegar a acuerdos similares con más clientes de nuestra cartera aportando soluciones reales a todos nuestros clientes.

Gabriel Aznar

2010-05-25T23:08:00.001+02:00

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Entrevista en RNE

2010-05-25T15:47:00.006+02:00

Hoy día 25 de Mayo a las 19.30h, Radio Nacional de España a través de la emisora Radio 5 contactara con clientes que han o están tramitando con nosotros un Intercambio de viviendas para explicar su experiencia.

Esperamos que sirva para que nuestra iniciativa llegue a más gente en todo el país y anime a otros profesionales a apostar por esta alternativa.

Gabriel Aznar.

http://music.burst-dev.com/playlist.php?id=NjY4MTY5OTU4OTctMTI3NDkwNjI0MQ==

El trueque inmobiliario triunfa en tiempos de crisis. elblogalternativo.com

2010-05-22T00:26:00.006+02:00

Las circunstancias en la vida cambian y con ellas las necesidades de vivienda. La pareja mayor que vive sola porque los hijos se han independizado quiere dejar una casa en las afueras y vivir en el centro de la ciudad y cerca de todos los servicios. Una persona que teletrabaja quiere hacerlo viendo montañas y escuchando el canto de los pajarillos. La lista completa de motivos para cambiar de hogar sería interminable.

Lo habitual es que yo venda mi propiedad y con ese dinero pague la entrada de otra, participando en una cadena en la que yo dependo de mi comprador, del comprador de mi comprador, de mi banco, del banco de mi comprador, del banco del comprador de mi comprador, y sigue y sigue….

En Aznar Inmobiliaria pensaron que era más sencillo que se encontrasen los señores mayores que viven en una casa, en la que les sobran la mitad de las habitaciones, y la pareja joven que vive en un piso pequeño y acaban de tener su segundo hijo. Simplemente se trataba de recuperar el trueque, la forma más antigua de comerciar. En el tema inmobiliario se le puede llamar trueque, intercambio o permuta, pero no dejar de ser algo tan sencillo como yo cambio lo mio por lo tuyo y, si hace falta, te pago la diferencia.

Esta fórmula, que está resultando eficaz en estos tiempos de crisis, puede, en algunos casos, ahorrarnos algunos impuestos. Se puede valorar a la baja los dos inmuebles, sin bajar de los límites mínimos que marca la ley. Al fin y al cabo a las dos partes no les importa tanto el valor que se le da a cada vivienda sino que lo que les interesa es la diferencia que se marca entre las dos propiedades.

Y la verdadera ventaja viene a la hora de negociar con los bancos la hipoteca ya que nos olvidaremos de hipotecas puente y convertiremos en líquido, al entregar nuestra propiedad como pago, aquello que precisamente ahora es lo que tiene menor liquidez, una vivienda.

Se demuestra que en el siglo XXI podemos rescatar lo valioso de tiempos antiguos en los que la economía no estaba regida por las leyes actuales.

Más información: Aznar Inmobiliaria
Vía: Idealista.com

Noticia en El Confidencial (Cotizalia)

2010-05-21T23:10:00.003+02:00

Trueque: dícese del intercambio directo de bienes y servicios, sin mediar la intervención de dinero. La Real Academia de la Lengua dixit.

Se trata de una práctica presente en la sociedad desde que el hombre dejó atrás la vida nómada. Con la aparición del dinero, el trueque no desapareció pero se vio significativamente reducido a determinadas operaciones y recientemente ha reaparecido en uno de los sectores más afectados por la crisis en España: el inmobiliario.

Las dificultades de acceder a un préstamo hipotecario, la necesidad de realizar fuertes rebajas de precios para poder cerrar una operación o cambios en las circunstancias personales y familiares han llevado a numerosos propietarios a buscar alternativas a la hora de desprenderse de sus viviendas. La permuta se ha convertido en una opción en auge entre muchos de ellos.

En Internet, esta opción va en aumento mientras que a pie de calle, algunas inmobiliarias, pocas todavía, se han embarcado en esta nueva aventura como complemento a su actividad tradicional.

La base de datos de idealista.com, por ejemplo, cuenta con unas 450 viviendas que ofrecen esta posibilidad en sus anuncios. La ubicación es variada: desde Alicante, pasando por Palma de Mallorca, Barcelona o Madrid, así como la tipología. Se anuncian chalets, dúplex, áticos, adosados, pisos…

Las opciones son muy variadas. Hay quien ofrece permutar su piso en pleno centro de Madrid por un apartamento en la playa o quien busca un intercambio dentro de la misma ciudad.

"Apartamento Valdemoro, zona nueva. Exclusivamente para mayores 55 años. 52 m2, 1 dormitorio, 1 baño (mármol), cocina independiente con electrodomésticos. Muy buenas calidades. Se vende, se permuta o se alquila amueblado o sin amueblar". "Dúplex con vistas a la ermita de Benalmádena Pueblo: y al mar mediterráneo. Posibilidad de permuta por apartamento 2 dormitorios en 1ª línea playa + diferencia precio; también se alquila, con posibilidad de opción a compra".

"Precioso apartamento de lujo nuevo. Última planta con magnifica vista despejada sobre bahía y casco viejo de Fuenterrabía. Vivo tan a gusto en la zona que más que vender preferiría permutarlo por villa ó terreno en Hendaya diferencia a compensar en dinero. No agencias".

Empieza a proliferar en Internet y entre algunas agencias

Estos anuncios, todos reales, muestran cómo la permuta se está convirtiendo en una alternativa cada vez más real a la venta tradicional o incluso al alquiler. Una opción que algunas inmobiliarias no han querido dejar escapar, aunque son pocas las que han hecho un hueco a este tipo de operaciones en su actividad diaria.

Aznar Inmobiliaria, una firma de Menorca ha sido pionera en este sentido. “Empezamos de casualidad hace año y medio con cuatro clientes”, explica a Cotizalia.com Gabriel Aznar, presidente de la compañía que ahora cuenta con 25 inmuebles en su cartera bajo esta modalidad. “Cuando vimos que era una solución a un problema más o menos factible nos pusimos a indagar y volcamos toda nuestra estrategia comercial en esto y este tipo de operaciones nos han permitido seguir a flote”, añade.

Gabriel Aznar reconoce que este tipo de operaciones, más complejas que las tradicionales, aunque igual de sencillas una vez puesta en marcha la primera, ha permitido a la inmobiliaria seguir viva en un momento tan complicado para el sector inmobiliario.

“Lo que se hace con la permuta es financiar la compra de la vivienda a través del activo menos líquido ahora mismo en el mercado. De esta manera, el cliente se convierte también en proveedor”, explica Aznar, quien añade que “el principal obstáculo es casar la operación, es decir, que los dos interesados lleguen a un acuerdo sobre el precio de ambos inmuebles", ya que no siempre es sencillo.

Aznar explica que este tipo de operaciones tienen ciertas ventajas respecto a una operación de compra-venta tradicional. Permiten mayor movilidad geográfica, se pagan menos comisiones, se evitan cancelaciones hipotecarias, aunque reconoce que para que estas operaciones salgan adelante es necesaria una amplia base de datos que permita generar el mayor número de combinaciones posibles.

Un ejemplo práctico

Sobre los entresijos del trueque inmobiliario, el propietario de esta agencia explica que en la permuta de dos propiedades una parte del valor de las mismas no se transmite y por tanto no tributa ni se financia. "Por ejemplo, si dos propiedades de un valor de 120.000 y 180.000 euros están interesadas en un cambio, su diferencia a compensar será de 60.000 y en caso de permuta ambas tributarían por esas cantidades en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero si el valor mínimo admisible para la valoración de estas propiedades fuera de 100.000 y 160.000 se estarían compensando la misma cantidad tributando por cantidades menores, sin defraudar a Hacienda y por tanto ahorrando impuestos al reducir la base sobre la que aplicamos el impuesto", explica en su página web y a través de una presentación.

En cuanto a financiación, y partiendo de los ejemplo anteriores, Aznar intenta demostrar que utilizando los criterios de los bancos sobre ratios de financiación este tipo de operaciones son más viables. "Supongamos que el propietario que adquiere la casa de 180.000 en estos momentos tiene una hipoteca sobre su vivienda de 60.000 euros. Es decir, su ratio de deuda es del 50% del valor de su actual propiedad. Pues bien, al realizar la permuta este cliente necesitará 60.000 euros más de financiación, es decir el 100% más de deuda. En cambio, su ratio de deuda en su nueva hipoteca sólo será un 16% superior ya que su deuda total será del 66%: 120.000 euros sobre una propiedad de 180.0000".

En su opinión y, basándose en la experiencia de las operaciones realizadas hasta la fecha, asegura que "este tipo de operaciones suponen en la mayoría de casos un ratio de deuda inferior al 80% y en todas se aporta parte del precio de compra al aportar otra propiedad y por tanto si el importe mensual no supera los criterios del banco no suelen encontrar impedimentos.

El trueque sigue en auge - articulo en "Libertad Digital"

2010-04-28T15:46:00.004+02:00

Aznar Inmobiliaria, es uno de las principales empresas del mercado de la permuta. Gabriel Aznar, gerente de la compañía, asegura que se dio cuenta de la importancia del trueque cuando los clientes le decían que una determinada casa les gustaba y que la querían comprar, pero que primero necesitaban vender la suya, algo imposible en un tiempo razonable debido a la crisis. El experto ve en la financiación su principal baza: “En el intercambio de propiedades, en caso de necesitar una financiación adicional, no es excesiva y entra dentro de los márgenes admisibles para las entidades financieras”, asegura.

Reportaje en Pisos.com

2010-02-25T13:09:00.003+01:00

El trueque inmobiliario, una vía por descubrir

Ante las complicaciones actuales, están surgiendo fórmulas que pretenden ‘animar’ las operaciones de las agencias y responder a las necesidades de particulares que encuentran dificultades para cambiar de casa. En este contexto, el trueque inmobiliario intenta hacerse un hueco.

B. DÍAZ - ¿Cambiar en vez de vender y comprar? Varias son las razones que han hecho posible la aparición del trueque en el sector inmobiliario, que puede beneficiar a los particulares e incrementar el negocio de las agencias: trasladarse a un piso más pequeño porque ya no se necesitan los metros cuadrados de aquel en el que se está viviendo, pasarse a uno mayor si ha aumentado la familia, dejar la casa en la playa o en el campo para disponer de un piso urbano cercano a más servicios dotacionales, cambiar a una vivienda más modesta porque la hipoteca actual está ahogando al propietario, o intercambiar pisos entres ciudades distintas porque por cuestiones de trabajo es inevitable fijar otro lugar de residencia.

Este método que se usó antaño –algunos datan su origen en la Edad Media– evitaba contar con intermediarios en las operaciones comerciales y, por tanto, éstas no se encarecían. En el caso del trueque inmobiliario, sin embargo, no parece muy aconsejable el ‘hágalo usted mismo’ por el tiempo que requiere dedicarse a la búsqueda y por la complejidad de trámites que hay que llevar a cabo si al final se da con la ‘pareja deseada’. Razón por la que algunas inmobiliarias españolas han decidido apostar de forma decidida por ella, ‘profesionalizarla’, y ofrecerla como uno de sus servicios. Tanto es así, que algunas fuentes ya hablan de que las viviendas que se ofertan en esta modalidad de intercambio suponen en algunas zonas el 10% del mercado.

“Hace unos cuantos años, el Gobierno del País Vasco puso en marcha una iniciativa de intercambio de viviendas de protección oficial para aquellos que por diversas razones debían cambiar de residencia, y funcionó bien. De modo que a mí se me ocurrió aplicarla al segmento de particulares como un sistema para dar solución a los problemas actuales que tiene la gente que quiere cambiar de casa. Y por supuesto, no hay que negarlo, para lograr mantener nuestro negocio en estos tiempos tan duros”, afirma Gabriel Aznar, responsable de Aznar Inmobiliaria, una pequeña empresa menorquina considerada una de las pioneras en esta fórmula.

La razón de ser

Decidirse por la permuta en lugar de vender la vivienda actual para luego adquirir otra tiene sus ventajas. Básicamente, porque llevar a cabo dos operaciones es mucho más oneroso que realizar el trueque, un cambio de propiedad a propiedad. En el trueque, el precio total de los inmuebles no es lo relevante, lo que influye es la diferencia de valor entre las dos propiedades que se quieren intercambiar, que es la parte que se debe financiar y por la que hay que tributar. Con ello se sortean las trabas que están poniendo algunas entidades financieras para conceder elevados créditos. “Y no hay que olvidar otras ventajas o ahorros, como no tener la premura de disponer de poco tiempo para encontrar nueva casa tras vender la actual, o tener que optar por el alquiler o por residir en la vivienda de algún pariente”, explica Aznar.

La gran dificultad estriba sobre todo en lograr el ‘emparejamiento’. “La idea del trueque está muy clara en la teoría, pero la práctica es distinta, ya que resulta difícil casar este tipo de operaciones”, comenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, una red con más de 300 agencias en España y presente en otros 12 países. En su opinión, este servicio “es, sobre todo, para quien está teniendo problemas a la hora de comprar o vender cuando lo que busca es cambiar de vivienda”.

El trabajo de las agencias

En el caso de que se permuten inmuebles sin hipotecas pendientes, el procedimiento es sencillo. Sólo hay que determinar el valor de mercado de cada vivienda y, si la tiene, anotar la diferencia. El límite está en que el valor de una no supere la tercera parte de la otra, porque entonces ya sería una compraventa. Aquí se cobra o se paga la diferencia, ya que la ley permite que en el cambio de bienes una parte pueda ser en dinero.

Si las viviendas tienen hipotecas, la historia se complica. La entidad financiera debe aprobar una nueva con cambio de titular y existen gastos por reajustes, por cancelación o constitución. Sin olvidar los derivados de notaría y registro o los tributos, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la plusvalía municipal o la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

Aquí está el trabajo que deben llevar a cabo las agencias, confeccionar los contratos o hacer solicitudes correspondientes, lo que justifica sus tarifas. “En nuestro caso cobramos una comisión del 5%, a repartir entre los dos particulares. Lo que a cada una de ellos le supone un 2,5%”, comenta Aznar. En otras agencias, la minuta es la misma que suelen aplicar para el resto de sus operaciones: “Al fin y al cabo es como una compraventa, así que se cobra lo mismo”, dice Jesús Duque.

¿Es una solución?

Hay quienes ven en este sistema de permuta algún aspecto negativo, porque alertan de que podría favorecer el resurgir de la economía sumergida, y aseguran que no ayuda a la salida de la crisis, ya que no se produce tanto movimiento de dinero y su correspondiente reflejo fiscal. Otros no lo ven así. Lo primero, porque es una fórmula que contemplan las leyes españolas, concretamente el artículo 1.538 del Código Civil. Lo segundo, porque es una forma de dar solución al problema de algunos ciudadanos. Y lo tercero, porque, aunque menor, genera movimiento dinerario. Incluso al tratarse en definitiva de dos compraventas los gastos e impuestos se duplican.

“Es lícito que las operaciones se hagan en las mejores condiciones legales para que resulten lo más económicas posibles, y así lograr el máximo ahorro en los costes de las transacciones”, recalca el responsable de Aznar Inmobiliria. Esta fórmula, que apenas lleva dos años aplicándose en España, está dando sus primeros pasos y es pronto para saber si se consolidará. Por el momento, lo parecen tener más claro las pequeñas agencias, o los portales web especializados, que las grandes cadenas: “Para nosotros se trata de un recurso más, algo que no nos cuesta ofrecer si el cliente nos lo pide”, explica Duque.

De cualquier modo, Gabriel Aznar tiene claro que el trueque inmobiliario no acabará cuando termine la crisis: “No todo tiene que ver con la situación actual y la falta de financiación. Hay mucha gente cuya primera intención no es vender su casa, sino, cambiar de hogar. Justo ahora, muchos de los nacidos en los años sesenta y setenta, la llamada generación del baby-boom, necesitan acceder a pisos más grandes porque aumentan su familia”. Y además las variantes del trueque, en las que también entran las viviendas de protección oficial (según la normativa de cada comunidad autónoma), permiten que el intercambio del piso sea también con una nave, una plaza de garaje o incluso hasta un negocio.

LLIURE COMPETÈNCIA...?

2010-01-21T00:40:00.003+01:00

En el sector financer i especialment en bancs i caixes, s'està produint una pràctica exercida de forma tan unànime que sembla concertada. Creiem, excepte opinió més fonamentada, que és contrària a les més elementals normes de protecció de consumidors i usuaris. Rotundament afirmem que perjudica el mercat de transaccions immobiliàries i distorsiona la lliure competència en el mateix. Hauria de qüestionar-se si vulnera les lleis del mercat i de la competència i en aquest cas ser susceptible de denúncia i sanció.

Aquesta pràctica consisteix a establir condicions diferents d'accés a un préstec hipotecari en funció de qui ven l'immoble que garantirà el crèdit. S'ha aplicat a molts compradors d'habitatges o altres immobles i ha estat suficientment comentada i advertida pels mitjans de comunicació i per diverses entitats (entre d’ altres, de consumidors).

Al sol·licitant de finançament via hipoteca no se li concedeix aquesta en funció de circumstàncies objectives de la seva solvència o capacitat, sinó que el menú de les condicions és clarament més avantatjós i el tràmit àgil i ràpid, si adquireix un producte adjudicat o tutelat pel banc o caixa. Si l'objecte de la seva il•lusió és un altre habitatge que ha trobat en el lliure mercat, desapareix l'agilitat i finalment l'operació és directament rebutjada o reduïda en la suma i/o en els terminis; en el millor dels casos, les condicions són notòriament més oneroses, arribant-se a doblegar o triplicar el diferencial sobre l’ euríbor, imposar clàusules sòl i altes comissions que en l'altre cas són mínimes o inexistents. És a dir, en funció de qui ven es concedeixen unes condicions o altres. Fins i tot coneixem casos, cada vegada més freqüents, que els propis empleats del banc o caixa, davant la petició del client li aconsellen redireccionar la seva recerca cap a immobles de la seva institució.

S'està asfixiant, seccionant el mercat, a aquells promotors que poden i volen sobreviure per si mateixos, sense haver de recórrer a procediments concursals, dacions convingudes o suportar embargaments i execucions, encara que també hagin ajustat els preus al mateix o fins i tot inferior nivell que els oferts pels immobles subjectes a la sobirania de bancs o caixes. Succeïx el mateix en el mercat d'habitatge usat, es dificulta el seu finançament impedint la rotació natural de moltes famílies que considerarien l'oportunitat de canviar d'habitatge cap a una altra de nova construcció. És que es pretén que tot el parc d'obra nova pendent de venda passi primer a ser propietat de les institucions financeres, perquè després sigui accessible el seu finançament per als compradors finals i bloquejar al mateix temps el mercat de segona mà? I mentrestant la societat, que som tots, està obligada a injectar recursos per a bancs i caixes sense exigir-los gens a canvi. Alguna cosa s'està fent malament i ha de canviar-se urgentment.

D'una banda, no s'estableixen mesures valentes que ens traurien del conflicte, com serien ajudes a l'entrada, les reduccions d'IVA i ITP, avals públics i un llarg etcètera i, per un altre, es permet la utilització de pràctiques abusives, monopolístiques i deslleials, ja que el mateix que té el producte té el poder i els mitjans i instruments per a concedir el crèdit, restringint la llibertat de mercat que ha de tenir tot consumidor de serveis bancaris, ja que se li incita, determina o condiciona en l'adquisició de determinats immobles.

JOAN OLLÉ BERTRÁN
President del Consell de Col·legis d'Agents
de la Propietat Immobiliària de Catalunya

Desahucio "Exprés o descafeinado"

2010-01-18T19:40:00.004+01:00

A finales del año pasado el Congreso de Diputados aprobó modificaciones legales destinadas a favorecer el arrendamiento de viviendas, principalmente destinadas a ofrecer garantías jurídicas e incentivos a los propietarios y a facilitar la resolución de los contratos, el famoso “Desahucio Exprés”.

¿Realmente es una mejora sustancial o es una medida “descafeinada”?, ¿aporta algo nuevo?, ¿mejora la seguridad jurídica de los propietarios?

Analizando la ley se puede decir que no mejora demasiado la actual situación, es cierto que se recortan los plazos para poder denunciar el incumplimiento de un contrato pero todo el proceso seguirá lastrado por la saturación de los juzgados, de que sirve ganar un mes en el proceso si al llegar al juzgado debemos esperar casi un año o más en tener una sentencia judicial.

Seguimos con la nueva ley con el problema de las notificaciones a los inquilinos, sin la firma de la notificación el proceso sigue paralizado y la única alternativa ofrecida en la nueva ley es la notificación en un tablón de anuncios. Ésta opción lejos de ser una solución puede ser un problema y acabar en un recurso demorando aun más la resolución del conflicto.

La ley ofrece la posibilidad de acelerar los trámites cuando hay acuerdo entre las partes, pero eso ya era posible con la anterior ley.

El único beneficio evidente es la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada para poder disfrutarla uno mismo, para un hijo, padre o cónyuge en caso de divorcio, además se suprime el periodo de gracia de 20 días que se concedía tras una sentencia firme de desahucio.

Resumiendo, sin una mejora sustancial en el sistema judicial es difícil que el “desahucio exprés” sirva para reducir la lista de espera en los juzgados, como mucho podrá maquillar el aumento de casos que se prevén por el aumento de la morosidad en los alquileres y las hipotecas, que según las previsiones pueden llegar este año hasta límites insospechados.

A nuestro entender el problema está en la administración de justicia, no en la ley, por tanto el único “desahucio exprés” efectivo es el que prescinde precisamente de “la justicia” en su forma tradicional.

Existe otra opción poco utilizada denominada “Arbitraje”, este sistema reduce considerablemente los problemas de notificación y se resuelve mediante un “laudo” previamente aceptado por las partes a la firma del contrato y con unos plazos de ejecución de 45 días de media.

Este tipo de procesos además de reducir los plazos en más de seis meses ofrece completas garantías jurídicas a las partes, existen en el mercado compañías que con este sistema ofrecen seguros por poco más de 90€ que asumen la tramitación del arbitraje, los costes de tramitación e incluso los honorarios de abogado y procurador en caso de llegar al desahucio.

Gabriel Aznar Gomila

Delegado en Menorca de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)

Delegado en Menorca de la Asociación de Asesores Inmobiliarios

Foro en Facebook - Alquiler de Viviendas

2010-01-18T19:35:00.006+01:00

Aznar Inmobiliaria ha publicado en su página en Facebook un foro donde los clientes podrán formular sus dudas sobre el alquiler de viviendas.

Los propietarios o inquilinos de las propiedades gestionadas por nosotros podrán utilizar este foro para comunicar incidencias o dudas sobre su vivienda de una manera más ágil y sencilla, hay muchas cosas que por ser poco importantes normalmente no se comentan a tiempo y pueden llegar a ser un problema.

Hoy en día, plataformas como Facebook ofrecen facilidad y rapidez en las comunicaciones entre personas, y creemos que también puede ser una herramienta muy útil para facilitar las comunicaciones con nuestros clientes.

Aznar Inmobiliaria en el diario EXPANSIÓN

2010-01-14T19:39:00.007+01:00

Portada > Empresas > Inmobiliario

Nuevas fórmulas

Todo vale para vender pisos: llega el trueque al mercado inmobiliario

Publicado el 14-01-10 , por Rocío Ruiz

"Cambio casa de cuatro plantas adosada por casa más pequeña pero con terreno". "Busco vivienda en costa; a cambio un caserío de 300 metros cuadrados en pueblo de Toledo a 40 kilómetros de Madrid". Este tipo de anuncios comienzan a ser habituales en los portales inmobiliarios de Internet.

La permuta o el trueque inmobiliario permite adquirir una vivienda, utilizando como forma de pago una propiedad disponible. Los interesados sacan al mercado su inmueble hasta que encuentren alguien interesado y que, a su vez, ofrezca una vivienda acorde a lo que busque el otro propietario.

Profesionalización
El éxito de la iniciativa entre particulares ha llevado a varias compañías del sector, cuyas malas previsiones para el negocio inmobiliario se mantienen, a profesionalizar la fórmula.

Varias agencias y promotoras, como Aznar Inmobiliaria, Grupo Stirling, Alfa Inmobiliaria y los portales web como Cambiarcasa.net, ya ofrecen este servicio de intermediación, una fórmula de venta que les está permitiendo mantener su negocio en un momento tan complejo como el actual. “Hace ya más de un año, vimos que los particulares hacían esta propuesta pero que no existía un modelo de contrato para este tipo de operaciones, y decidimos ofrecer esta opción como una más de nuestros servicios sin saber que sería nuestra principal herramienta de trabajo”, explica Gabriel Aznar, responsable de Aznar Inmobiliaria, una firma menorquina que ofrece este sistema para adquirir uno de sus inmuebles.

Entre las ventajas de la permuta, destaca la financiación que se necesita, que es mucho menor

La permuta o el trueque inmobiliario se ha convertido en una forma de realizar transacciones inmobiliarias al alza, gracias a que requiere un menor esfuerzo financiero, erigiéndose como una clara alternativa al mercado tradicional de las inmobiliarias. “Dada la difícil situación que atraviesa el mercado financiero, con grandes restricciones al crédito, uno de los inconvenientes a la hora de vender un inmueble es la financiación que necesita el comprador. En muchas ocasiones, se desea vender para comprar otra cosa y, en esos casos, el intercambio puede ser una solución”, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

“Lo que se hace con la permuta es financiar la compra de la vivienda a través del activo menos líquido ahora mismo en el mercado; así, el cliente se convierte también en proveedor”, agrega Aznar.

Gestiones
Para lograr realizar una permuta de vivienda, es necesario encontrar dos clientes cuyos intereses particulares coincidan. “La única desventaja es lo difícil de casar la operación, es decir, encontrar que coincida lo que busca alguien con lo que otro está dispuesto a cambiar”, reconoce el vicepresidente de Alfa.

A pesar de que todos los expertos aseguran que no existe un tipo determinado de usuario del trueque inmobiliario, el hecho de contar con una vivienda en propiedad provoca que la mayoría sean personas de mediana edad, cuyos intereses o necesidades han evolucionado desde la adquisición de la primera vivienda. “No existe un perfil medio de clientes; son personas que, por aumento de la familia, separaciones o problemas de salud necesitan un cambio de vivienda”, añade.

Estos potenciales compradores son personas con una propiedad, generalmente hipotecada, que no pueden adquirir otra vivienda sin desprenderse, previamente, de su inmueble. “En los últimos meses, hemos cerrado muchas operaciones gracias a los compradores que no quieren vender su vivienda (por la bajada de precios en el mercado), pero sí se plantean cambiarla”, señala el dueño de Aznar Inmobiliaria.

Por ello, la mayoría de las inmobilarias ofrece un servicio de valoración de los inmuebles. “La agencia se ocupa de la búsqueda de propiedades y la valoración de ambas, y ayuda a la confección de contratos, solicitudes de hipotecas o cancelaciones”, explican desde Alfa Inmobiliaria.

No obstante, esta fórmula de permutas requiere muchas más gestiones que una compraventa habitual. Al tener la mayoría de las propiedades un crédito hipotecario, hay que tramitar la cancelación de estos préstamos y la creación de uno nuevo, lo que genera multitud de actos notariales simultáneos y coordinados. “Son operaciones bastante complejas pero llenas de ventajas: he de reconocer que ha salvado mi empresa”, asegura Aznar.

“Así se salvó mi empresa”
Así de tajante se expresa Gabriel Aznar, dueño de Aznar Inmobiliaria, una de las empresas que ofrecen en España la fórmula del trueque. “Fuimos pioneros entre las agencias inmobiliarias en plantear esta alternativa profesionalmente”. Así, esta empresa familiar, con 40 años de experiencia en el mercado, pasó de los apuros para vender sus inmuebles a obtener beneficios en 2008. “Nuestra cartera de inmuebles se ha multiplicado por cinco en menos de un año”, asegura Gabriel Aznar.

Un paraíso por tu casa en España
Entre los canjes más llamativos, se encuentra la propuesta que hacen desde la firma La Gema. Esta empresa ofrece la posibilidad de sufragar el pago de una propiedad, situada en el Caribe, ya sea una vivienda o un terreno para promover tu propio desarrollo, con un inmueble en España. Otra firma alicantina, propiedad del grupo Stirling, decidió canjear apartamentos en Denia por viviendas de toda España, que posteriormente destina al alquiler. En dos meses, Stirling logró canjear hasta 23 inmuebles.

La vivienda vacacional, la primera en sumarse al canje
El intercambio de viviendas no es una fórmula nueva para cambiar de domicilio. Sin embargo, hasta hace unos meses, la iniciativa se reservaba a una práctica puntual, similar al alquiler de un apartamento. Así, son muchos los portales virtuales que ofrecen este servicio de intercambio de viviendas para vacaciones, como una manera de visitar una ciudad de forma diferente. Firmas como HomeforHome e Intercambiodecasas.com disponen de una amplia oferta de estos viajeros diferentes que prefieren sentirse como en casa en un domicilio ajeno.

La fórmula más habitual de funcionamiento de esta web es seleccionar el destino de las vacaciones; después, elegir de entre las viviendas disponibles la que más se ajuste a los que esté buscando el usuario y de ahí se ponen en contacto con su propietario. La mayoría de los intercambios se producen simultáneamente, aunque también existe la posibilidad de ofrecer una segunda residencia. Según Intercambiocasas.com, en sus quince años de experiencia, en los que se han producido alrededor de cien mil intercambios, jamás se ha producido ningún robo o queja por desperfecto.

Desde este tipo de portales, que para anunciarse cobran generalmente una cuota de menos de siete euros al mes, aseguran que este tipo de vacaciones son mucho más económicas y “auténticas” que la estancia en un hotel.

11 años de Euro

2010-01-04T12:22:00.007+01:00

Tal día como hoy de hace 11 años los productos financieros denominados en pesetas pasaron a denominarse en euros en 11 países de la UE (Alemania, Austria, Bélgica, España, Finlandia, Francia, Irlanda, Italia, Luxemburgo, Países Bajos y Portugal a los que dos años después se unió Grecia y más recientemente Eslovenia -2007-, Malta y Chipre -2008- y Eslovaquia -2009-). Desapareció la especulación sobre marcos, liras, francos franceses etc., ya que el cambio se estableció como fijo e inmutable y a todos los efectos de negociación esas divisas ya no servían aunque siguieran en los bolsillos de los europeos. Y entre los numerosos cambios que el euro –esa moneda entonces virtual- provocó en 1999 -como el que las acciones y la deuda pública pasaran a denominarse en euros o que los bancos comerciales pudieran tomar dinero de bancos de otros países de la €zona en interbancario sin coste adicional-, uno de los más llamativos fue la cesión de gran parte de sus funciones de los bancos centrales de cada país al Banco Central Europeo. Y tal día como hoy hace 11 años se empezó a usar el Euribor.

No hay diferencias entre cómo se fijaba entonces y ahora: unos bancos –al principio eran 64, últimamente son 52- cotizan precios (que en teoría coinciden con la oferta en el mercado interbancario) hasta el 12 meses en torno a las 10 y media de cada día hábil y el BCE elimina el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés recogidos y realiza la media aritmética del resto de valores. El resultado se redondea al número de tres decimales más próximo al valor del promedio, fijándolo oficialmente poco después de las 11 horas. El Euribor diario se utiliza para muchas operaciones financieras entre bancos, que pueden ser derivados, emisiones de deuda privada o créditos sindicados mientras a los hipotecados a tipo variable referenciados al Euribor les afecta la media mensual y sólo del tipo a 12 meses. El último año, al variar la fecha de publicación en el BOE de dicha media, muchos hipotecados han cambiado de mes en el que revaluaban pero no deja de ser curioso que la media de un solo mes marque las cuotas de todo un año. Y enredando, me he bajado todos los datos del Euribor desde 1999 para responder a la pregunta: Si alguien tiene una hipoteca desde que existe el Euribor, ¿Ha salido beneficiado o perjudicado por revaluar en un mes en concreto y no en otro en estos 11 años?

Este es el resultado de la media de cada mes:

Podemos concluir pues que agosto es el peor mes con un 3.434% y diciembre, con un 3.251%, el mejor. Y algo más, estamos viendo que el tipo medio está muy alejado de los excesos alcistas de 2008 y de los bajistas de 2009 (el máximo histórico diario fue el 5.526% el 2 de octubre de 2008 y el mínimo el 1.222% del 16 de noviembre de 2009, menos de catorce meses después). Como la media mensual ya la tenéis disponible en esta web, con toda la evolución he elaborado un gráfico tomando la media de los 12 meses de cada uno de los 11 años, es decir, la media anual del Euribor. La línea roja es el tipo medio que es el 3.375%

Creo esto nos lleva a una reflexión clara para quien tiene miedo a posibles subidas bruscas del Euribor y a quien quiere cambiar a un tipo hipotecario fijo. Muchos se asustaron por los excesos de verano y otoño de 2008 pero si en estos 11 años la media no ha superado el 3.5% habiendo habido prácticamente los mismos años de recesión y de expansión económica, sólo un periodo inusual de crecimiento con altas tasas de inflación podrían encarecer las cuotas hipotecarias a niveles preocupantes y no parece que aunque ocurriera pudiera dilatarse mucho en el tiempo. Recordemos que La inflación que espera en Europa el mercado de bonos, que es uno de los más líquidos del mundo, es del 2% de media para los próximos años. No es pecar de optimista esperar unos tipos de interés sólo un poco por encima de la inflación y por lo tanto asequible el creer que esa media del 3.375% de los últimos 11 años pueda servir para los próximos.

http://www.euribor.com.es/2010/01/04/cumple-11/

CIÉNAGAS DE SHREK Y PISOS DE LUJO

2009-11-05T20:17:00.004+01:00

Los clientes en estos momentos están buscando propiedades cuyo valor percibido supere al precio demandado, es decir si la propiedad por sus características o calidades comparadas con otras del entorno esta a un precio superior a ellas difícilmente se venderá.

Hay que tener en cuenta qué detalles son los que valoran y hacen aumentar la percepción de valor en los clientes, en muchas ocasiones esa percepción no vendrá dada por aspectos como la calidad de algunos materiales o de algunos supuestos acabados de lujo.

Muchos clientes antes de aumentar su percepción de valor por trivialidades se decantan por tener terraza, una cocina independiente o equipada, la distribución, el estacionamiento, los gastos de comunidad o la zona.

Se acabaron los días del típico gancho de los pisos de lujo, ahora es el momento de los pisos ajustados a las necesidades y al mejor precio, hoy nadie va a comprar un piso por el video-portero, el parquet, el aire acondicionado o el lavavajillas.

En estos momentos y según Gonzalo Bernardos, catedrático de Ciencias Económicas y director del Máster en Consultoría Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona, hay tres tipos de propiedades las de buena calidad y bien ubicadas que se siguen vendiendo razonablemente bien, las turísticas que si no se venden en junio esperamos a agosto o a Navidad, etc, etc y nunca acaban de ajustar su precio esperando tiempos mejores que no llegarán y las que él llama casas tipo “Ciénaga de Shrek”, casas mal ubicadas y a precios excesivos por su valor percibido que no se venderán de ninguna manera y con las que no vale la pena perder ni un segundo.

Este último tipo de vivienda con cierto tufillo a ciénaga está llenando en estos momentos los listados de entidades bancarias con ofertas del 40% de descuento y financiaciones al 100%, rebuscar en las propiedades ofertadas por las webs de las entidades bancarias con presencia en Menorca es decepcionante por no decir deprimente.

Realmente no tienen ninguna propiedad que valga la pena o es que simplemente están especulando con lo bueno para venderlo en tiempos mejores, ¿es creíble que algunas entidades oferten en toda la isla dos o tres inmuebles?

Sinceramente si algún cliente quiere comprar una propiedad de calidad, que no esté sacada de un episodio de “Cuéntame” o que huela a ciénaga, no hay mejor opción que acudir a los profesionales que hemos resistido este último año de crisis, a lo mejor no seremos mejores que otros que han sucumbido pero seguro que sin profesionalidad y seriedad tampoco estaríamos aquí.

Gabriel Aznar Gomila

Delegado en Menorca de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)

Delegado en Menorca de la Asociación de Asesores Inmobiliarios

INTERCAMBIO DE PROPIEDADES, ÉXITO EN TIEMPO DE CRISIS

2009-10-28T16:29:00.002+01:00

Noticia publicada en el especial de construcción del periódico Última Hora Menorca 28/10/09

Hasta hace un año nuestra pregunta a todo cliente interesado en vender una propiedad era ¿cuánto pide?, hoy nuestra pregunta es muy diferente, ¿Por qué quiere vender?
En la situación actual conseguir financiación es bastante complicado y la permuta entre particulares se ha convertido en una opción más accesible, en la mayoría de casos la necesidad de vender una propiedad se debe a un cambio de necesidades personales y la venta solo es el medio para volver a comprar.
En la permuta realizamos este cambio directamente de propiedad a propiedad evitando esas dos operaciones de venta, en principio no conseguiremos ahorrar impuestos pero si facilitar enormemente la financiación del cambio. En estas operaciones el precio ha dejado de ser importante, lo realmente importante ahora es la diferencia de valor entre las propiedades, de hecho en nuestro listado muchas propiedades carecen de precio y otras directamente especifican la diferencia económica que desean conseguir en el intercambio.
El único condicionante para que esta iniciativa funcione es que en el listado que ofrece Aznar Inmobiliaria aparezcan el mayor número de propiedades posible generando el máximo de combinaciones para encontrar coincidencias, en estos momentos y en solo un año hemos conseguido casi 300 viviendas ofertadas en permuta, son 300 vendedores como cualquier otro, pero no hay que olvidar que son 300 compradores potenciales y que están disponibles en la web, la única diferencia es que para comprar ofrecen pagar con otra propiedad.
En la permuta de dos propiedades una parte del valor de las mismas no se transmite y por tanto no tributa ni se financia, por ejemplo si dos propiedades de un valor de 120.000€ y 180.000€ están interesadas en un cambio, su diferencia a compensar será de 60.000€ y en caso de permuta ambas tributarían por esas cantidades en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero si el valor mínimo admisible para la valoración de estas propiedades fuera de 100.000€ y 160.000€ se estarían compensando la misma cantidad tributando por cantidades menores, sin defraudar a hacienda y por tanto ahorrando impuestos al reducir la base sobre la que aplicamos el impuesto.
En cuanto a financiación usando como ejemplo las propiedades anteriores podemos demostrar que utilizando los criterios de los bancos sobre ratios de financiación este tipo de operaciones son más viables, supongamos que el propietario que adquiere la casa de 180.000€ en estos momentos tiene una hipoteca sobre su vivienda de 60.000€, es decir su ratio de deuda es del 50% del valor de su actual propiedad. Pues bien, al realizar la permuta este cliente necesitara 60.000€ mas de financiación, es decir el 100% más de deuda, en cambio su ratio de deuda en su nueva hipoteca solo será un 16% superior ya que su deuda total será del 66%, 120.000€ sobre una propiedad de 180.0000€.
Este tipo de operaciones suponen en la mayoría de casos un ratio de deuda inferior al 80% y en todas se aporta parte del precio de compra al aportar otra propiedad y por tanto si el importe mensual no supera los criterios del banco no suelen encontrar impedimentos. En estos momentos prácticamente ningún banco concede hipotecas por más del 80% independientemente de que el precio de compra sea muy inferior al de tasación y por tanto nos exigen ese 20% por adelantado, nosotros justificamos esa aportación con la diferencia de valor de ambas propiedades.
La mejor opción para comprar una nueva casa en nuestra opinión es hacerlo utilizando la actual como forma de pago, es el modo de convertir en liquido lo menos liquido que hay en estos momentos, una vivienda. Para conseguir el mayor número de opciones es imprescindible tener el inmueble en un listado como el ofertado por Aznar Inmobiliaria y consultarlo habitualmente buscando las viviendas que más se adapten a nuestras necesidades.
En el listado suelen aparecer gran cantidad de fotografías, mapas de situación y detalles, además de una breve descripción de la propiedad, en dicha descripción se detalla el inmueble buscado por cada ofertante pero desde Aznar Inmobiliaria aconsejamos que los clientes comuniquen siempre qué inmuebles encajan con sus necesidades independientemente de la demanda de los ofertantes ya que de ese modo podemos conocer mejor el perfil de propiedad buscada por el cliente. Además, en todos los casos la agencia transmite ese interés a los propietarios de la casa sobre la que mostro interés un demandante para que estén informados de las consultas recibidas por su inmueble y puedan valorar personalmente esas ofertas e incluso replantear su criterio de demanda.
Hay que tener en cuenta que en este tipo de operaciones la mayoría de propiedades están hipotecadas, esto no es un impedimento para poder permutar dos propiedades, al empezar el intercambio y al acabar las hipotecas serán las mismas, lo único que va a cambiar es el reparto de esas cargas, por un lado aumentarán hipoteca y por el otro la reducirán o cancelaran y en algunos casos la diferencia a compensar puede coincidir con la diferencia de las cargas por lo que una subrogación mutua puede ser suficiente evitando de ese modo ninguna compensación económica.
Verdaderamente esta propuesta pude parecer difícil de realizar pero en estos momentos podemos afirmar que ha dado resultado y que ya son doce las familias que han encontrado en este sistema la casa que necesitaban desprendiéndose de la anterior, además media docena de propiedades se encuentran en plena negociación e infinidad de combinaciones en estudio, añada su casa al listado si quiere cambiar de casa y seguro que encontrara lo que busca en las mejores condiciones.

CRISIS INMOBILIARIA 1990-2007

2009-10-12T22:55:00.003+02:00

Hace unos años tuvimos una situación de crisis inmobiliaria y la superamos, desgraciadamente estas situaciones son cíclicas y debemos tomarlas como parte intrínseca de nuestra realidad económica, otra cosa es que no nos preparemos para saber cómo afrontarlas de la mejor manera posible.
Desde mi modesta experiencia creo que el precio de la vivienda vive puntos bajos o valles, puntos altos o cumbre y valores medios, por tanto considero que todos los análisis que no reflejen esa realidad son tendenciosos o sensacionalistas, no podemos comparar un precio valle con un precio cumbre para interpretar la subida de valor de las propiedades o un valor cubre con un valor valle para valorar una bajada, en mi opinión debemos comparar valles con valles y cumbres con cumbres para poder ser lo más objetivo posible.
Utilizando un caso real que recuerdo puedo asegurar que aproximadamente por nueve millones de pesetas se podía comprar un piso de cuatro habitaciones el año 82(valle), recuerdo que después de unos pocos años de subida en los precios de la vivienda ese mismo piso se puso a la venta en el 89 (cumbre) recibiendo ofertas de compra de dieciocho millones, es decir un 100% de beneficio.
Después de rechazar esas ofertas y después de la imprevisible crisis de principios de los 90 (valle) y la consecuente bajada del precio de la vivienda, el propietario se vio en la necesidad de vender el piso por aproximadamente trece millones de pesetas, es decir, “dejo de ganar” cinco millones.
Aun así, obtuvo unos beneficios de prácticamente el 50% de su inversión, muchos hoy en día firmarían conseguir estos porcentajes en la situación actual. ¿Es la crisis actual mayor o menor que la acontecida en esos años?
Actualicemos los precios para comparar, por ejemplo, ¿cuánto valía un piso de 4 habitaciones el año 96?, ¿cuánto ha subido su precio en diez años? y ¿cuánto vale hoy?
Si no recuerdo mal el año 96 (valle) realizamos una promoción de viviendas en la que un ático dúplex de 4 habitaciones tenía un precio aproximado de quince millones de pesetas (15.000.000pts) ese mismo piso al poco tiempo doblo su precio y probablemente lo triplico diez años más tarde, es decir su precio aproximado el año 2007 (cumbre) sería de 270.000€ (45.000.000pts), alcanzando probablemente un valor máximo superior a los 300.000€ (50MM). Es decir, su beneficio máximo desde el coste de compra podría haber alcanzado el 333.3% en solo doce años, casi un 30% por año, opinen ustedes.
¿Cuánto vale hoy (valle) un piso de estas características?, o mejor dicho, por cuanto se podría vender, digamos que 210.000€ sería un precio razonable, es decir una rebaja del 30% desde su valor máximo, rebaja que porcentualmente muchos considerarían adecuada tal y como dicen algunos organismos internacionales.
Ese precio socialmente admisible supone para sus propietarios un beneficio del 233% sobre su inversión inicial, si tenemos en cuenta que en los años posteriores a la crisis de los noventa a dudas penas podíamos obtener la nada despreciable suma del 50% de beneficios, oír hablar de crisis o debacle del sistema inmobiliario es un poco exagerado, además hay que tener en cuenta que las hipotecas en los años 80 estaban al 17%, las hipotecas hasta mitad de los noventa no bajaron del 10% y que hoy tenemos el valor de referencia Euribor situado en el 1’23% y se puede obtener financiación hipotecaria por debajo del 3%.
Podemos usar como referencia el esfuerzo económico familiar para el pago de una hipoteca en función de los ingresos familiares teniendo en cuenta el aumento del precio y la rebaja de los tipos, pero aun así, la situación sigue siendo comparativamente mejor que en otras crisis que hemos sufrido y sobre las que mediáticamente se hablo menos.

Lo que si queda claro es que la inversión inmobiliaria a largo plazo siempre es rentable, el problema es pretender vender en tiempos de crisis (valle) propiedades compradas en el punto más alto de subida y no perder dinero, lo mejor sería aguantar, siempre y cuando se tenga trabajo y financiación para soportarlo.
El número aproximado de hipotecas en esta situación no supera el 5% del total de propiedades hipotecadas en todo el país, cifra próxima al porcentaje que ha alcanzado la morosidad bancaria en el último año.
Se ha hablado tanto de crisis que hemos generado un ambiente que ha destruido la confianza de los compradores, de los bancos y de la sociedad en general, en cierto modo estamos fomentando lo que tememos, si dejamos que la situación actual frene nuestro esfuerzo por recuperarnos solo conseguimos sucumbir ante una situación que todos hemos ayudado a crear.

Gabriel Aznar Gomila
Delegado en Menorca de:
Asociación de Asesores Inmobiliarios de Baleares
Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)

“PRECIO DE MERCADO VS MERCADEO DEL PRECIO”

2009-10-06T13:38:00.002+02:00

En la actual situación inmobiliaria el concepto precio de mercado se ha convertido en un verdadero mercadeo y lucha de poder entre el comprador que especula a la baja con el precio que anteriormente los vendedores especularon al alza, eso sí, con una diferencia el segundo estaba mal visto y era un timador y un aprovechado, el primero en cambio si consigue su objetivo es un lince, un ejemplo y un héroe que lucha contra los especuladores, aun que a costa de convertirse en uno especulador mas.
Es discutible si es lícito subir precios hasta estrangular las posibilidades de compra de la población, pero es igualmente dudosa la usura con que algunos compradores presentan ofertas de compra aprovechándose de la necesidad imperiosa de vender de algunos propietarios.
En fin, seguimos inmersos en la especulación, pero en la socialmente admitida, parece ser que en este país no solo todo el mundo sabe de fútbol, si no que todo hijo de vecino sabe de inversión inmobiliaria y se erige en consejero experto de todos los familiares y conocidos que le rodean, cuidado con quién te aconseja por qué no siempre te llevará al éxito.
En esta situación los clientes se sienten obligados a regatear los precios de todas las propiedades como si de un zoco oriental se tratara, como si conseguir una rebaja te situara en el estatus social de héroe. No es criticable pero tiene un riesgo, quedarse con la miel en los labios por abusar en la negociación.
Un ejemplo, una pareja que tras diez ofertas y contraofertas y con la firme convicción de que siempre se puede dar una vuelta de tuerca más ha perdido la oportunidad de comprar un piso al haber aceptado el vendedor otra oferta mejor. El cliente sorprendido y molesto con el propietario nos aseguro que tenía la firme intención de comprar, que solo estaba negociando y no entendía como el propietario había vendido sin consultarle. Evidentemente después de tanta oferta y contraoferta el propietario dejo de confiar en la seriedad de sus intenciones y no lo dudo a la hora de aceptar otra oferta más firme, el perdió el piso y nosotros una venta.
No siempre cuando te dicen que hay otro interesado es para conseguir la venta, en ocasiones realmente hay más interesados por esa propiedad, la negociación que creemos un tira y afloja de una solida cuerda puede tratarse en realidad de un fino hilo sobre el que nos estamos columpiando.

Gabriel Aznar Gomila
Delegado en Menorca de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)
Delegado en Menorca de la Asociación de Asesores Inmobiliarios

Propietarios entre dos fuegos

2009-08-14T23:38:00.002+02:00

Parece ser o al menos empiezan a llegar mensajes de que lo peor en el sector inmobiliario ya ha pasado, de todos modos no hemos superado aun esta crisis y algunas zonas y productos van a seguir sufriendo las consecuencias del “empacho inmobiliario” algunos meses más que otros.

Es posible que el mercado de segunda residencia tímidamente este dando síntomas de desperezarse, eso sí, muy lejos de una verdadera reactivación. Es un mercado en el que la demanda es estacional y el comprador acostumbra a aprovechar su estancia vacacional en una zona concreta para ojear el mercado en busca de una residencia de verano estable, posiblemente el repunte en este segmento será más visible durante el puente de principios de diciembre.

Estos últimos dos años hemos sufrido una bajada importante de visitantes potencialmente interesados en la compra de una segunda residencia, la diferencia ente los del año pasado y los de este año es que los que vinieron el año pasado ni se planteaban la posibilidad de compra ante el panorama que se avecinaba, en cambio, este año y ante el previsible cambio de tendencia se están empezando a tomar posiciones.

Otro segmento en apuros durante esta crisis ha sido el de la nueva promoción de vivienda, en estos momentos podríamos decir que los promotores han prácticamente desaparecido y se preocupan únicamente de liquidar el stock de viviendas y sobrevivir con alternativas como el alquiler con opción a compra esperando que entre otras cosas la mencionada demanda de segunda residencia vuelva a repuntar.

El mercado de alquiler por cierto está sufriendo precisamente esta incursión de los promotores en dicho mercado que unido al aumento de particulares que ante la imposibilidad de venta deciden alquilar y a la evidente reducción de población en la isla ante la fuga de foráneos ante la reducción del empleo principalmente en construcción y hostelería, provocando todo ello una rebaja significativa en los precios de hasta el 30%.

Por último y con más dificultades para salir de la actual situación se encuentran los particulares que “necesitan” vender sus propiedades en el mercado de segunda mano.

Por una parte se encuentran con la gran cantidad de propiedades procedentes de nuevas promociones que se están comercializando con grandes descuentos y con opciones como el alquiler con opción a compra.

En segundo lugar se enfrentan a la “desleal” competencia de las entidades financieras que comercializan propiedades embargadas con condiciones de financiaciones muy ventajosas y exclusivas para sus inmuebles.

Y por último con un clima poco propicio en el que sigue latente el “germen” de la cultura del “pelotazo” en el que algunos ilusos aun pretenden que los precios bajen un 20% más, que sigan esperando y para cuando se decidan todo lo bueno se habrá vendido ya.

Es decir, los propietarios de este tipo de vivienda están atrapados entre tres fuegos cruzados que prácticamente imposibilitan que en un futuro inmediato puedan salir de esta situación, desgraciadamente la única salida es que vuelva a fluir el crédito y para ello antes será necesario que las entidades bancarias suelten lastre y que como mínimo cambie la percepción de la opinión pública sobre el cambio de tendencia y el final de la bajada de precios.

Por mi parte considero que los próximos meses de rebajas hipotecarias de hasta el 50% en las cuotas de las próximas revisiones permitirá reducir los índices de morosidad de las entidades bancarias, aumentando la confianza en la recuperación económica, se ajustarán los criterios y los diferenciales aplicados por las entidades bancarias en la concesión de créditos y la reducción de su stock de viviendas será suficiente para cubrir sus cuentas a final de año sin perjudicar irremediablemente a los promotores y particulares, permitiendo una recuperación sostenible en los próximos meses, especialmente el año que viene.

En algunas zonas en las que el empleo no ha mermado excesivamente y el ahorro familiar se ha fortalecido suficientemente puede producirse la paradoja de que el ajuste del precio de las viviendas, la importante demanda latente y el increíblemente bajo tipo de interés provoque un rebote importante en el sector, pero en la mayoría de casos aun que lo peor ha pasado no todos podrán contarlo, no todos podrán superar las consecuencias de los últimos meses de crisis y seguirán produciéndose “daños colaterales” en el sector.

Gabriel Aznar Gomila
Delegado Balear de AEGI

Los precios se han reducido hasta en un 30 por ciento este año

2009-05-23T12:16:00.003+02:00

Cinco de cada cien inquilinos no pagan su alquiler. Así lo aseguraba ayer el delegado balear de la Asociación Empresarial de Gestores Inmobiliarios, AEGI, como imagen de la afectación de la crisis en este sector. Gabriel Aznar considera que el actual marco jurídico, la Ley de Arrendamientos Urbanos, favorece el fenómeno del impago de las cuotas. De hecho, los procesos de desahucio en las Islas han aumentado en un 63 por cien durante el primer trimestre del año. Por otro lado, el delegado de la AEGI indica que el precio de los alquileres ha bajado sustancialmente este año fruto de una mayor oferta inmobiliaria.
“La morosidad en el régimen del alquiler de viviendas es igual o más alta que en el de compra, que ha alcanzado el cinco por ciento”, asegura Aznar. Las causas son varias y pueden achacarse tanto a cuestiones estructurales como sociales. “La LAU potencia el impago”, sostiene el delegado de la AEGI ya que pueden darse episodios de cierta falta de seguridad jurídica para el propietario. La solución en los juzgados es larga y costosa.
Muchos inquilinos ven en el proceso judicial su gran baza a jugar. “Durante seis meses o un año pueden dejar de pagar su alquiler sin que el propietario pueda echarles”, explica Aznar. En este sentido considera que la propia tipología del cliente de alquiler puede ser causa del impago. “Quien compra sabe que el banco puede quedarse con su casa y su renta en poco tiempo; en cambio, quien alquila, como mucho, se arriesga a perder la fianza”, confirma.
Otra de las causas de la morosidad, apunta Aznar, es de carácter social. “Quien acude al alquiler acostumbra a ser una persona que no puede hacer frente a la compra de un piso debido, en parte, a su inestabilidad laboral, lo cual conduce a no pagar las cuotas si se queda sin trabajo”, razona. En este sentido, trabajadores de la construcción o del sector servicios serían los primeros en abandonar sus pagos.

Más pisos, menor precio
Esta falta de confianza induciría al propietario a no entrar en la bolsa de alquiler. Sin embargo, la realidad lo desmiente. Cada vez hay más pisos disponibles. A los habituales se le han sumado ahora aquellas promociones inmobiliarias que no han podido venderse y los pisos recién hipotecados cuyos propietarios tampoco pueden afrontar las cuotas. “La demanda está activa, pero hay mucha oferta”, analiza Aznar.
El aumento de la demanda no ha conseguido, sin embargo, mantener los precios. “Estamos hablando de rebajas que van del 10 al 30 por ciento respecto al año pasado”, asegura el delegado de la AEGI. Que haya más pisos en el mercado aumenta la variedad y son los más antiguos y menos acondicionados los que presentan mayores problemas de arrendamiento. “La media está en unos tres meses, cuando hace un año alquilabas un piso en quince días y a precios superiores a los actuales”, sostiene Aznar. Las viviendas a más de 600 euros al mes, las que no incluyen la comunidad o la plaza de aparcamiento están fuera de mercado.

Los locales, un problema
Los problemas en el alquiler no sólo se presentan en el mercado de la vivienda. Los propietarios de locales comerciales acusan aún más la crisis. Las empresas han disminuido rendimientos y esto hace que pocos se planteen ampliaciones. Todo lo contrario, la tendencia es a cambiar de espacio en busca de locales más económicos. “Nadie gana lo mismo que antes y ya no es recomendable especular con los precios; quien tenga un inquilino que lo mantenga”, comenta Gabriel Aznar. El mercado está paralizado y se puede tardar una media de seis meses en encontrar un arrendatario. Asimismo, zonas puramente comerciales como el centro de Maó están empezando a peligrar. Pocos pueden afrontar los elevados costes del alquiler del local, con precios superiores a los 2.000 euros, y de no poder renegociar se opta por el traslado a la periferia donde se encuentran espacios más modernos a precios sustancialmente más económicos.

FUENTE: MENORCA INFO 18/05/2009

Comentario adicional
Fomentamos lo que permitimos, ese es el motivo por el cual la laxitud de la LAU permite y provoca la impunidad de los morosos, desde AEGI consideramos que la mejor opción es el Arbitraje y facilitamos su aplicación a todos nuestros asociados obteniendo mayores garantías jurídicas para nuestros clientes.

Presidente Balear de AEGI
Gabriel Aznar

Nueva operación de intercambio concluida con éxito

2009-05-21T21:59:00.002+02:00

No es suficiente plantear una idea innovadora en tiempo de crisis, es necesario realizarla para demostrar su verdadera aplicación práctica y no es suficiente con una o dos operaciones para demostrarlo, una operación es “casualidad”, dos operaciones “suerte”, tres o más es “norma”.
Hoy podemos estar satisfechos porque hemos conseguido que el Intercambio de propiedades sea algo “normal”, he de reconocer que no ha sido fácil la tramitación y han surgido mil problemas e imprevistos, también he de decir que la Notaria parecía una estación de metro en hora punta, pero hoy dos clientes han cambiado sus casas con éxito y han visto cumplidos sus sueños unos y sus necesidades otros.
Por una parte hemos liberado a un propietario de la carga en que se convirtió su vivienda, obteniendo a cambio una vivienda en la ciudad completamente reformada, de un tamaño más ajustado a sus necesidades familiares y además de una forma económicamente satisfactoria.
Por otro lado, un cliente y amigo, ha conseguido en sus propias palabras, cumplir un sueño, disponer de una vivienda en el campo en un entorno único y a muy poca distancia de la ciudad, los familiares más directos, el trabajo y el colegio de los niños. “Nunca habría pensado que algún día podría permitirme económicamente vivir en un lugar así”, espero que disfruten muchos años con su hijos del jardín, la cueva, el encinar y otros escondrijos por descubrir, para los pequeños su casa será una autentica aventura.
Ha sido posible llegar a un acuerdo en que los dos han salido beneficiados, con ciertas concesiones por las dos partes pero plenamente satisfechos, confiamos que esta solución sirva para muchas personas, clientes nuestros o no, que necesiten cambiar su vivienda.
Coordinar en una sola mañana seis operaciones Notariales complejas no ha sido fácil y conseguir además que hasta catorce personas coincidan en la firma sin que en ningún momento se torciera ningún detalle, ha sido un encaje de bolillos que ha sido posible gracias a la perfecta coordinación, profesionalidad y esfuerzo de todos, Notario, Bancos, Clientes, Abogados, Asesores, etc.
Gracias a todos y enhorabuena por haber hecho felices a nuestros clientes.

¿Por qué Intercambiar Viviendas? InnovEM Menorca

2009-04-03T00:45:00.003+02:00

Innov Em

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"Crisis o sabiduría"

2009-03-29T23:58:00.001+02:00

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria hizo unas declaraciones a la Agencia EFE el pasado día 28 de marzo, parcialmente reproducidas en la prensa menorquina, en las que entre otras lindezas y frivolidades declaraba lo siguiente.
En primer lugar, afirmaba que el precio medio de la vivienda en Baleares había bajado como máximo un 15%, podemos estar de acuerdo, desgraciadamente esa cantidad es una media y puede resultar frívola a las personas que en estos momentos firmarían para poder vender perdiendo solo un 15%.
A continuación afirmaba que “el precio del alquiler ha aumentado un 6% en Baleares”, sinceramente la demanda de alquileres ha aumentado considerablemente y eso suele significar una inmediata subida de precios, siempre y cuando la oferta sea escasa. El problema de esta teoría es que en estos momentos de crisis económica y ante la evidente reducción de población en algunas zonas ese aumento de demanda ha coincidido con un aumento de oferta que en algunas zonas ha supuesto más que un aumento una reducción significativa de precios.
Por último se despacho a gusto con todos los profesionales de la intermediación inmobiliaria que honestamente ejercen su actividad, lo peor que podemos hacer en una situación como la actual es justificar nuestras penurias profesionales buscando culpables y no soluciones, en sus declaraciones arremetía al límite de la legalidad contra todas las personas que no son API y que según la legislación vigente, (REAL DECRETO-LEY 6/2000), están capacitados y profesionalmente reconocidos para la intermediación inmobiliaria.
Podemos estar o no de acuerdo con las leyes pero están para cumplirlas, verter “veladas” acusaciones sobre la falta de garantías de las tramitaciones inmobiliarias de profesionales no Colegiados como API pero sobradamente capacitados según la ley e insinuar que el gran número de demandas recibidas en su organización de personas “estafadas” y que han sufrido “grave negligencia profesional” han sido debidas a las actuación de dichos profesionales no es de recibo, sinceramente son declaraciones poco afortunadas que no aportan nada positivo a nuestro sector y que mas que rozar la legalidad “tocan” la ilegalidad y la difamación.
Por último aconsejaría al Sr. Oliver que leyera la sabia reflexión de Einstein sobre la crisis y no caigamos en batallas estériles, en vez de esto trabajemos duro y acabemos de una vez con la única crisis amenazadora que es la tragedia de no querer luchar por superarla.
“Quien atribuye a la crisis sus fracasos y penurias violenta su propio talento y respeta más a los problemas que a las soluciones” Albert Einstein.
Gabriel Aznar Gomila
Delegado en Menorca de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios

La Crisis según Einstein...
No pretendamos que las cosas cambien si siempre hacemos lo mismo.
La crisis es la mejor bendición que puede sucederle a personas y países porque la crisis trae progresos.
La creatividad nace de la angustia como el día nace de la noche oscura.
Es en la crisis que nace la inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias. Quien supera la crisis se supera a sí mismo sin quedar 'superado'.
Quien atribuye a la crisis sus fracasos y penurias violenta su propio talento y respeta más a los problemas que a las soluciones.
La verdadera crisis es la crisis de la incompetencia.
El inconveniente de las personas y los países es la pereza para encontrar las salidas y soluciones.
Sin crisis no hay desafíos, sin desafíos la vida es una rutina, una lenta agonía. Sin crisis no hay méritos.
Es en la crisis donde aflora lo mejor de cada uno, porque sin crisis todo viento es caricia.
Hablar de crisis es promoverla, y callar en la crisis es exaltar el conformismo.
En vez de esto trabajemos duro. Acabemos de una vez con la única crisis amenazadora que es la tragedia de no querer luchar por superarla.
ALBERT EINSTEIN

Intercambio de viviendas en la Revista Mia

2009-01-27T23:21:00.008+01:00

Revista publicada el

21 de enero de 2009

Ladrón optimista

2009-01-12T23:22:00.002+01:00

El pasado sábado por la noche intentaron entrar a robar en nuestra oficina, desgraciadamente es un hecho que debido a la crisis se está convirtiendo en demasiado habitual, puede que lo menos habitual del caso es que por suerte no lograran entrar o puede que lo realmente sorprendente sea que mi oficina es una Agencia Inmobiliaria, con los tiempos que corren pensar que robar en una inmobiliaria puede ser rentable es un ejercicio de optimismo supremo.
De momento nuestra profesión no ha salido del bache pero todos confiamos que la situación económica mejore en los próximos meses, por ahora hemos empezado el año con un regalo a todos los hipotecados, el tipo de interés sigue en caída libre, el Euribor diario en vísperas de Reyes bajo del tres por ciento y la media mensual lo hizo al día siguiente con lo que previsiblemente a final de mes estaremos cerca del 2’5%, algo que no veíamos desde finales de 2005 por cierto.
Esta semana que empieza, la terminaremos celebrando Sant Antoni, pero dos días antes “Sant” Jean-Claude Trichet celebrara la reunión del Banco Central Europeo donde todas las previsiones indican que los tipos de interés oficiales se reducirán por lo menos hasta el 2%, mínimo histórico igualando el de 2003 y previsiblemente seguirán bajando marcando nuevos mínimos históricos.
Que los tipos sigan bajando es para nuestra economía un digestivo perfecto para digerir el empacho de unos años de excesos en la concesión de hipotecas y de “hipotecas basura”, un digestivo equivalente a la sal de frutas necesaria después de las comidas de Navidad y fin de año juntas, esperemos que los efectos sean lo más rápidos posibles y que las revisiones hipotecarias de los próximos meses den un respiro a nuestros bolsillos.
¿Como afectara esto a los precios de las viviendas?
En mi modesta opinión esta reducción en las cuotas mensuales pueden aliviar urgencias a la hora de vender y por tanto también reducirá la flexibilidad de algunos propietarios a la hora de negociar, de momento ya hay propietarios que han decidido no aceptar ofertas sobre unos precios ya bastante rebajados, si la situación sigue mejorando y las hipotecas ajustándose, hasta en un 40% respecto al año anterior, más de un cliente decidirá retirar de la venta su propiedad o incluso subir precio. Por ejemplo, un cliente nos hizo la siguiente reflexión, “Cuando lo veía más negro y bajaba el precio, nadie compro e incluso quisieron aprovecharse de la situación, ahora que la hipoteca me va a bajar… ¡Que paguen!”.
Muchos no podrán plantearse medidas tan drásticas y no tendrán más remedio que vender, pero si el porcentaje es suficientemente importante si que puede moderar la caída general del precio de la vivienda e incluso provocar su subida a finales de año, según el “preciometro” de facilísimo.com la bajada en Baleares esta cerca del 15% anual, habrá que ir vigilando su evolución en los próximos meses.
De todos modos el principal problema actualmente para vender una casa no es su precio, muchas están a precios inferiores al de compra y algunos propietarios se conforman con perder lo amortizado hasta la fecha y simplemente traspasar o cancelar la hipoteca pendiente, el problema es encontrar financiación y desgraciadamente en muchos casos tener la seguridad laboral necesaria y la mínima confianza de que en los próximos años podamos mantener nuestros puestos de trabajo.
Por tanto alegrémonos de que al menos alguien si cree en nuestro sector, cree que la situación puede mejorar y que el negocio inmobiliario va a prosperar,… ¡aun que sean los ladrones!
Gabriel Aznar
Delegado en Menorca de AEGI (Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria)

Noticia publicada en Emprendedor Universitario

2009-01-09T18:12:00.004+01:00

Intercambio de inmuebles como nuevo negocio para relanzar el sector inmobiliario
// 09.01.2009

Ya hay más de medio centenar de propiedades para intercambiar.

Gabriel Aznar es el responsable de Aznar Inmobiliaria. Una empresa que ante la crisis del sector de la compra/venta de inmuebles ha creado una nueva fórmula: el intercambio de propiedades. Este joven empresario de Menorca ya ofrece más de medio centenar de inmuebles por intercambio. La fórmula es muy sencilla. Los propietarios promocionan en la inmobiliaria sus inmuebles, pero no para vender o comprar si no para cambiarlos por otra propiedad de características similares en la la zona que más les conviene.

En la web de Aznar Inmobiliaria se puede consultar el listado de inmuebles para intercambio. La web dispone de todos los datos de la propiedad y de una galería de fotos que permite ver su estado y su situación. Un ejemplo es un propietario de un piso de 100 metros cuadrados en Madrid, que lo intercambia por una vivienda en Menorca de cuatro habitaciones.

Más información: Aznar Inmobiliaria

El intercambio de fincas surge como alternativa en el mercado inmobiliario

2008-11-27T00:24:00.003+01:00

La agencia Aznar de Maó ha formalizado la primera operación entre propietarios para permutar sus viviendas. La iniciativa ha despertado el interés de clientes de Menorca y de la Península

f. saborit, Maó

El trueque, la forma más antigua de comercio, regresa en tiempos de crisis y lo hace como una opción para salir de la parálisis que atraviesa el sector de la vivienda. La firma Aznar Inmobiliaria, en Maó, ha formalizado la primera operación de intercambio de fincas entre dos propietarios. Una casa en la zona de Malbúger y un piso en el Camí de Santa Maria han sido los inmuebles objeto de la transacción acordada por Rosendo Martínez y Gloria Gomila con la intermediación de la agencia, que hace poco más de un mes inició este tipo de negocio y en ese espacio de tiempo ha registrado un espectacular aumento de la demanda de particulares que desean optar por esta fórmula.

“Hay personas que quieren comprar una propiedad pero antes tienen que vender la suya y, debido a la situación actual del mercado, se paraliza el negocio, porque la gente ahora tiene miedo a solicitar una hipoteca ‘puente’ y encontrarse después ahogada, pagando dos casas”, afirma Gabriel Aznar, propietario de la inmobiliaria e impulsor de una iniciativa que, hasta ahora, era más común entre particulares pero sin la mediación de un agente.

“Claro que el sistema no es nuevo, pero nosotros hemos introducido esta posibilidad de intercambio en nuestra página web y nos hemos sorprendido de la respuesta obtenida”, asegura, “colgamos inicialmente siete u ocho propiedades y en un mes hemos reunido más de 80, no sólo de Menorca sino también de Palma, Barcelona, Galicia, Valladolid o Andalucía”.

El agente inmobiliario admite que la fórmula del intercambio, en un principio, puede parecer más complicada, ya que no sólo se permuta el inmueble sino que además el propietario que aporta la finca de menor valor debe abonar la diferencia económica.

“No hay un comprador o un vendedor, los dos lo son, por lo tanto es un pacto entre ambas partes”, explica Gabriel Aznar, quien reconoce que, al margen del negocio –la agencia cobra una única comisión sobre el conjunto de la operación–, hay casos en los que no puede evitar implicarse personalmente. “Hay algunos intercambios que quiero que salgan adelante porque son personas que están pasando por circunstancias muy duras y necesitan una solución urgente, no pueden esperar a que se resuelva la crisis económica, hay muchas historias detrás de cada cliente”, señala.

Este joven empresario puso en marcha su idea después de ver cómo el sistema del intercambio funcionaba entre particulares y también con viviendas de protección oficial en el País Vasco, donde la propia Administración ha creado una bolsa de inmuebles para permutar. Al escuchar los motivos de sus clientes para vender decidió hacer una pregunta más, “¿intercambiaría su vivienda si eso resolviera su problema?”.

Una casuística diversa

En el fichero de Aznar Inmobiliaria figuran para el intercambio toda clase de propiedades y el interés por cambiar de casa atiende a circunstancias muy diversas, desde las puramente económicas a otras de índole personal. Sin embargo, sí se puede definir un tipo de cliente mayoritario. “Son aquellos que tienen una vivienda grande y buscan algo más pequeño porque quiere reducir su hipoteca”, señala Gabriel Aznar, “muchos compraron en los años de bonanza propiedades que superan sus necesidades reales”. En otros casos influye la movilidad laboral; son personas que trabajan en la Isla y viven de alquiler, aunque tienen una casa en la Península que desearían permutar, o que deciden marcharse de Menorca y cambian su vivienda por una en otra zona de España. Otro tipo de demanda se debe al cambio desde el medio rural al urbano o viceversa.

Euribor en caída libre

2008-11-27T00:19:00.004+01:00

El último mes he ido analizando la progresión del principal indicador hipotecario y planteando una previsión de su posible evolución. El indicador de valores diarios del Euribor empezó el mes con el 4,845% y en pocos días bajo hasta un poco por debajo del 4,6%, ante esa situación y teniendo en cuenta que el tipo de interés en noviembre del 2007 estaba precisamente en ese porcentaje ya se veía venir que la rebaja del tipo oficial del dinero efectuada por el banco central europeo estaba teniendo los resultados esperados, la duda era saber hasta dónde.

Hice una previsión optimista, casi utópica, calcule una progresión media del 1% diario de rebaja, ¿Dónde llegará el Euribor a final de mes?

Mi sorpresa ha sido que se han cumplido esas previsiones optimistas, el día de mayor recorte fue el 7 de noviembre con una rebaja de 2,234%, hasta la fecha el día de menor variación ha sido el 14 con una rebaja de solo el 0,343%, el descenso del indicador lleva en caída libre desde el pasado 10 de octubre encadenando 34 caídas diarias consecutivas, la tendencia en los últimos días se ha ido reduciendo y previsiblemente durante la próxima semana se estabilice por debajo del 4% con alguna subida diaria pero con tendencia moderadamente bajista hasta la próxima reunión del BCE, si como todos los analistas comentan en dicha reunión es previsible una nueva rebaja de un cuarto de punto en el tipo de interés, situándolo en el 3%, se reforzara la tendencia bajista situando a final de año el Euribor aproximadamente en el 3,5%.

Cabe confiar que si no se produce una situación geopolítica que afecte al precio del petróleo, su precio siga estable por debajo de los 60$, conteniendo la inflación, principal argumento del BCE en su política monetaria y si las previsiones optimistas se siguen cumpliendo durante los próximos meses, probablemente gran cantidad de familias que han sufrido un año de revisiones al alza en sus hipotecas puedan volver a respirar reduciendo o estabilizando la morosidad bancaria permitiendo a las familias aumentar el consumo interno y dada su gran influencia en nuestra economía, aumentar el Producto Interior Bruto de nuestro país, posibilitando una flexibilización en la concesión de créditos bancarios a partir del segundo semestre del 2009.

Seamos optimistas entonces y que sea lo que “Trichet” quiera.

Gabriel Aznar

PRIMER INTERCAMBIO DE PROPIEDADES

2008-11-22T15:29:00.007+01:00

El día 20 de noviembre formalizamos el primer contrato privado de intercambio de propiedades, la operación como ya se presuponía fue compleja ya que uno de los inmuebles intercambiados esta en estos momentos alquilado y ello obliga en primer lugar a conseguir el acuerdo del inquilino y el compromiso de respetar dicho arrendamiento por parte del nuevo propietario.

Finalmente y tras una larga negociación la Sra. Gomila dispondrá de una propiedad en Mahón con las mismas comodidades que disfruta en su residencia actual pero sin necesidad de desplazamientos, con la cercanía de sus familiares y pudiendo prescindir del coche.

Por su parte el Sr. Martínez se desprende de una propiedad que debido a la actual situación económica y a su precio no conseguía vender, consiguiendo además un piso en la ciudad como parte de pago, con una rentabilidad inmediata y con un inquilino de garantías. El alquiler que percibe por esta propiedad es menor que el obtenido por la anterior propiedad pero con unos gastos infinitamente inferiores, aumentando por tanto su rentabilidad. Por otra parte recibe una compensación económica que le permitirá afrontar con más holgura sus nuevos proyectos.

Como empresa nos produce una gran satisfacción que nuestra iniciativa haya ayudado a estos dos clientes a cubrir sus necesidades supliendo las del otro, de una forma económicamente más ventajosa y con una tramitación en la que la intervención bancaria se reduce drásticamente evitando la actual dificultad financiera.

Las restantes operaciones en tramitación se resolverán positivamente en próximas fechas, ayudando a clientes en situaciones personales y económicas muy diferentes y realmente mucho más importantes, por ello nuestra satisfacción será aún mayor.

Gabriel Aznar.

Buenafuente con Leopoldo Abadia

2008-11-19T23:17:00.002+01:00

Vídeo bastante interesante que nos dejaró un usuario con la entrevista de buenafuente a Leopoldo Abadía (el del famoso texto que explicaba la crisis).

Artículo publicado en El Mundo/El Día de Baleares sobre la iniciativa de intercambio de viviendas

2008-11-11T19:20:00.001+01:00

Edición 11 noviembre 2008

El intercambio de casas iniciado por una inmobiliaria ya tiene 80 ofertas.

La crisis ha llevado a las inmobiliarias a promover iniciativas ingeniosas. Aznar Inmobiliaria ha implantado el trueque de casas en Menorca. En el primer mes que lleva esta iniciativa en marcha ya dispone de 80 ofertas. El gerente, Gabriel Aznar, explica que la iniciativa surgió porque se dio cuenta que había gente que no podía comparar una casa porque no conseguía vender la suya. A raíz de esta problemática, y en un momento en el que los bancos ya no dan hipotecas para financiar estas operaciones, creó una página web a través de la cual se puede acceder a una bolsa de intercambio. Empezó con siete inmuebles y ahora ya dispone de 80.
"Se raliza un intercambio, sin precio", afirma Aznar. Los motivos que llevan a alguien a unirse a esta iniciativa son distintos: necesitan cambiar de casa por razones de salud, por trabajo, porque quieren una vivienda más grande o porque el pago de la hipoteca no les permite llegar a final de mes. Su inmobiliaria se encarga de poner en contacto a gente que pretende cambiar también de vivienda sin tener que pagar.
De momento, la iniciativa está funcionando. Aznar asegura que las primeras operaciones de intercambio de viviendas se firmarán en los próximos días. Reconoce que con el trueque "hay más negociaciones" aunque, con los tiempos que corren "no es más difícil que conseguir vender un piso".

Informativo TVE Nacional: Intercambio de casas, una idea para tiempos de crisis

2008-11-09T00:15:00.005+01:00

21:19 Ni se compran casas, ni se venden. No hay dinero, y conseguirlo ya no es tan fácil. Por eso algunos ya buscan alternativas. Una de ellas es el trueque de viviendas. En Baleares, una inmobiliaria de Menorca ha puesto en marcha una bolsa de intercambios (08/11/08).

Trueque de casas para superar la crisis inmobiliaria

2008-11-08T18:31:00.004+01:00

Es una de tantas experiencias que se están implantando en España para superar la crisis: una inmobiliaria de Menorca pone en marcha su intercambio de viviendas.
«Los bancos han cerrado el grifo, no dan financiación para comprar una casa», explica Gabriel Aznar, promotor de la iniciativa. El «no» de cajas de ahorro y bancos a dar hipotecas ha provocado que algunos hayan pensado en esquivar este trámite para conseguir el domicilio deseado. Pero, ¿quién está dispuesto a cambiar su casa con la de un vecino? «Los interesados son de muy diversos tipos. Tenemos personas mayores que quieren cambiar sus casas en la costa o en el campo por un piso más céntrico en Maó, ya que necesitan estar cerca de la atención médica. O personas que quieren permutar sus domicilios en urbano porque han tenido hijos y se les quedan pequeños», relató Aznar. Con todo, uno de los motivos más habituales que impulsa a una persona a cambiar su vivienda es el estar «ahogado» por su hipoteca. «Hay familias, sí, que quieren cambiar su casa porque no pueden hacer frente a la hipoteca», explica este pionero. Sea cual fuere el pretexto para acudir a esta peculiar bolsa de viviendas, lo cierto es que su impulsor destaca varios beneficios más allá de salvar los obstáculos financieros de los compradores. «Además, supone un ahorro de costes en las transacciones inmobiliarias y una simplificación de la compraventa: es más fácil llegar a un acuerdo por la diferencia de precio que por el total del valor del inmueble», explica Aznar. A nivel práctico, «es más fácil poner de acuerdo a dos propietarios cuyos pisos valen 600.000 y 200.000 euros de que la diferencia son 400.000 que convencer a cada uno por separado del valor real de su posesión».

Entrevista en Aragón Radio

2008-10-31T13:21:00.001+01:00

El pasado día 31 de octubre la emisora de radio de Aragón entrevisto a Gabriel Aznar dentro de su programa magacín matinal “Cada día más” presentado por Toni Ruiz, en dicho programa se comento la iniciativa que ha tenido nuestra empresa de promover el Intercambio de viviendas y conto además con la participación del presidente de Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios D. Óscar Martínez Solozábal.
Desde nuestra empresa agradecemos el interés de este medio de comunicación y esperamos que esta iniciativa sirva para dar una solución a todas las personas con necesidades reales de cambiar de vivienda y que no pueden esperar a que la actual situación del sector se solucione.
Gracias por vuestro interés y apoyo.
Aznar Inmobiliaria.

Facilisimo.com comenta nuestra propuesta de trueque inmobiliario

2008-10-28T23:49:00.001+01:00

Noticia en facilisimo.com

Informativo de IB3

2008-10-17T00:00:00.011+02:00

Video

Entrevista Xavier Mena

2008-10-13T00:14:00.002+02:00

Fancesc Xavier Mena, catedràtic d'ESADE

Mònica Terribas entrevista Francesc Xavier Mena, catedràtic d'ESADE.

Si vols veure el vídeo, fes clic aquí.

Artículo publicado en Ultima Hora Menorca

2008-10-06T17:32:00.003+02:00

Hace unos días iniciamos la oferta de intercambio de inmuebles de forma específica, no solamente consecuencia de la tramitación de algunas operaciones si no como oferta diferenciada de la compra o venta tradicional, el periódico Ultima Hora Menorca se hizo eco de esta iniciativa desde sus páginas, adjuntamos enlace a su noticia en el periódico virtual confiando sea de vuestro interés.

Intercambio de propiedades ante la crisis.

2008-09-30T22:56:00.000+02:00

Trueque de Viviendas en Menorca

2008-09-29T15:25:00.005+02:00

Una alternativa a la compra-venta tradicional
En este espacio podréis saber cómo funciona esta forma de intercambio y, además, poneros en contacto con otros usuarios de vuestra comunidad interesados en cambiar su vivienda.
En la web de Aznar Inmobiliaria podréis encontrar inmuebles que aceptan "intercambio" por otras propiedades, siempre hay alguien que vive en la costa que cambiaría por la ciudad, o alguien en una casa que se le ha quedado pequeña, o grande, o que por problemas económicos necesita reducir su vivienda y en algún caso algunos propietarios aceptan como parte de pago la entrega de otras propiedades.

Respuestas a las principales dudas sobre el trueque
Redacción fotocasa.es , 23/09/2008, 17:14 h

Hay que tener claro que el trueque no es vender o comprar una casa, sino “cambiar” una por otra en condiciones similares. En realidad, se trata de dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es un bien distinto.

Los interesados en usar este método para conseguir un inmueble deben seguir unos pasos que corresponden a las transacciones conocidas como permuta o compraventa. Son contratos de cambio que se caracterizan por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero). Ya que es una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.

El hecho más notable es que en un mismo acto se producen dos compraventas, por lo que los gastos e impuestos se duplican. Así pues, hay que pagar dos plusvalías municipales, dos facturas notariales y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente, además de liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales. Es habitual que en las permutas no coincidan los precios de los inmuebles, así que lo más lógico es que cada una de las partes asuma sus impuestos.

Hay que tener en cuenta que…
Lo más usual es que alguna de las partes o las dos que intervienen en el trueque tengan una hipoteca pendiente. Por eso, es aconsejable informarse del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.

Antes de firmar la escritura de compraventa, o incluso antes de asumir cualquier compromiso se debe exigir a la otra parte que nos enseñe su título de propiedad, generalmente en escritura pública, de la que resultará si es propietario o cualquier limitación de las facultades de disponer de la misma. Si no lo hace, el Notario comprobará siempre el título de propiedad antes de la firma de la escritura. En el Registro de la Propiedad comprobaremos que la vivienda está inscrita a nombre de la persona que vende y que está libre de cargas.

Si el inmueble no está inscrito en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales, se deben efectuar algunos trámites previos a la escritura para regularizar la situación legal de la vivienda.

Diferentes formas de hacer la transacción
En el sector inmobiliario, cuando se adquiere una vivienda con garantía hipotecaria, lo más común es que el comprador retenga parte del precio para cancelar la deuda, o incluso se subrogue personalmente en dicha deuda para liberar así al vendedor-deudor frente al banco. Así pues, podemos hacer la operación de dos maneras:

a) Pagar el valor del inmueble y el valor de la hipoteca, adquiriendo el bien limpio de cargas.b) Pagar sólo el valor de la vivienda y subrogar la hipoteca, es decir, adquirir el bien con la hipoteca pendiente.

En cuanto a las implicaciones fiscales de este tipo de operaciones, son exactamente las mismas que las que se producen en cualquier compraventa: se liquidan transmisiones patrimoniales onerosas (o actos jurídicos documentados si la operación está sujeta a IVA) y las correspondientes plusvalías municipales. Respecto a la deducción por reinversión en vivienda habitual, sería igualmente aplicable en el caso de permutar nuestra vivienda habitual.

¡Estoy atrapado! ¿Cómo vendo ahora mi casa?

2008-09-25T23:35:00.002+02:00

Vendo casa. Buena ubicación. Recién reformado. Urge. Precio a negociar. Éste es uno de los anuncios que puede leer todos los días en cualquier sitio: periódicos, webs especializadas en el mercado inmobiliario, carteles colgados en las terrazas de las viviendas, farolas, paradas de autobús.... Esta diversidad de soportes para colgar un cartel de Se vende refleja la situación desesperada que viven algunos ciudadanos.
Muchos de ellos están atrapados en la crisis del sector del ladrillo que se endurece con la delicada situación financiera. Necesitan vender su casa actual, para conseguir el dinero y poder cumplir con el contrato de compra de otra casa (nueva, más grande y con mejores servicios), que en breve la inmobiliaria les entregará. El reloj ha empezado a correr, pero el comprador sigue sin aparecer.
Posibilidades de venta
Los números hablan por sí solos. Según los datos del Ministerio de Vivienda, en el primer trimestre de 2008 se cerraron 67.996 operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, una cifra un 47% inferior respecto a las transacciones que se contabilizaron en los tres primeros meses de 2007 (ver gráfico adjunto).
¿Qué fórmulas puede exprimir para vender su casa? Colgar el anuncio en todas las páginas webs especializadas, en periódicos de anuncios, poner un cartel en el exterior de la casa en un lugar visible o comentárselo a todos los porteros del barrio, explica a este diario un experto en la compraventa de pisos. También se puede optar por reformar la vivienda para atraer de forma más fácil y sutil al cliente. "El hecho de no tener que hacer una reforma en la casa, supone un alivio para el cliente que busca un piso", indica.
Éstas pueden ser algunas sugerencias, aunque la más efectiva es la que todos los vendedores saben y no quieren oír. "Si corre prisa venderlo, lo mejor es bajar el precio de la casa", señala otro agente inmobiliario. Una frase que impacta negativamente en el bolsillo y, a veces, en los sueños de aquellos que quieren vender su casa. Y es que muchos de ellos hicieron cálculos para adquirir una casa nueva en función del dinero que podían embolsarse con la vivienda actual.
Casi 2.700 euros el metro cuadrado
El problema es que los pisos que se entregan ahora se reservaron hace un año y medio, es decir, a principios de 2007. Una fecha en la que el precio de la vivienda usada alcanzó la cota máxima de 2.900 euros por metro cuadrado, aproximadamente como media en el mercado español, según un estudio de Fotocasa.es. Ese importe se ha ido menguando escalonadamente (ver gráfico). En junio de este año, la media fue de 2.689 euros el metro cuadrado.
De hecho, este descenso de precios es un goteo incesante que se acumula en los últimos 30 días en todas las comunidades autónomas, excepto en Asturias, Extremadura, Galicia, La Rioja, Comunidad Valenciana y Ceuta y Melilla, según Expocasa.com. Lo que está claro es que ahora los vendedores tienen que olvidarse de los precios de hace 18 meses si quieren tener ofertas por su casa. Aquí es donde surge el problema, porque no consiguen el dinero suficiente para comprar la nueva casa. La financiación se endurece y los bancos son los únicos que pueden echarle un cable ante esta situación. De esta manera, los clientes acuden a las oficinas de las entidades financieras para pedir una ampliación de la hipoteca, pero... es muy difícil que logren su propósito.
La banca ha endurecido los requisitos para conceder una hipoteca ante la crisis financiera, por lo que está bajando a marchas forzadas este tipo de negocio. Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Española, las entidades financieras otorgaron un 10% más de préstamos en mayo que en el mismo mes del año anterior. Un porcentaje que está muy lejos del incremento del 28% que este negocio llegó a experimentar hace un año y medio. Y mucho más lejos está del crecimiento anual del 3% que se espera para el final de 2008.
Los créditos disminuyen
En resumen, los bancos y las cajas han restringido los créditos hipotecarios y los conceden con cuentagotas. Ahora los requisitos son inamovibles. El préstamo no puede superar el 80% de la tasación del inmueble. En pleno boom inmobiliario, esa cifra llegaba a superar el 100%. La cuota mensual que debe abonar el cliente no puede sobrepasar el 40% de las rentas que percibe al mes, un porcentaje que en los años anteriores se excedió y que con las subidas del tipo de interés están provocando que muchas familias estén asfixiadas para cumplir con sus compromisos financieros. "Ahora la hipoteca la pagan a finales de mes", explica a este diario un empleado de una entidad financiera, quien explica que antes se concedían con mucha alegría préstamos hipotecarios, mientras que ahora "todo se mira con lupa y lo examinan los jefes supremos".
Este cambio de postura por parte de las entidades financieras lo han vivido muchos interesados en comprar una casa. Una afectada explicaba que, a finales del año pasado, su pareja y ella fueron a hablar con un responsable de una sucursal bancaria para solicitar una hipoteca. En un principio no había problema para concederles ese crédito pues cumplían los requisitos. Cuatro meses después con los mismo papeles, el responsable de la sucursal les denegaba su petición.
Éste no es un caso aislado, sino que es el día a día del mercado inmobiliario actual. Cuando se acerca la fecha de entrega de la vivienda, los nervios afloran. "Firmé un contrato de compraventa de vivienda nueva, en la que pagué una reserva importante; desde hace unos meses me avisan de que se van a firmar la escrituras y he ido dando excusas porque ahora ningún banco me da el préstamo", indica un hombre de 32 años. Ante esta situación, la inmobiliaria se queda con el dinero de la reserva, pues el cliente ha incumplido el contrato de compraventa. Tampoco se escapan de esta situación aquellos que van a pedir al banco de la promotora subrogar la hipoteca. "Ya no vale que la inmobiliaria interceda para que se concedan préstamos", indica el empleado de banco.
Otro trabajador de una caja comentaba a este diario otro caso que demuestra que muchos ciudadanos no son conscientes de que el precio de la vivienda ha bajado. Se trataba de una familia que no podía hacer frente al pago de la letra, tenía el piso en venta a un precio que no se ajustaba al mercado actual, por lo que el banco le aconsejó que lo rebajara porque a ese precio no iba a conseguir ofertas. En este sentido, el empleado de la sucursal explicaba que a las entidades financieras no les interesa embargar casas a los morosos cuando todavía no se ha amortizado el 30 o el 40% del préstamo. De esta manera, les conviene que sus clientes vendan la vivienda por debajo de la deuda, con el dinero de la operación saldarán una parte de su préstamos y el resto a esperar. Por lo menos, se garantizan cobrar una parte del crédito.
Incumplimiento de contratos
Este panorama no sólo perjudica a ciudadanos y entidades financieras, sino también a las inmobiliarias, que son las más afectadas por la crisis del sector. Muchas de estas compañías esperaban pasar este año y el próximo con penurias, pero sobreviviendo gracias a las reservas que se realizaron hace 18 meses. El problema es que las ventas formales, es decir, las escrituras de pisos (momento en el que las compañías ingresan todo el dinero en sus cuentas), se están cayendo por momentos, ya que los clientes no consiguen la financiación para la adquisición.
"Se están rescindiendo contratos de ventas todos los días", apuntaba el portavoz de una promotora española, quien explicaba que muchos de sus compradores llegan a sus oficinas de ventas con cartas de bancos en las que se les deniega el crédito. "En ese momento, nosotros no podemos hacer nada", comenta un comercial de otra inmobiliaria.
Aquellos clientes que rescinden los contratos de compra no verán los euros que dieron en concepto de entrada para reservar la vivienda. "El que incumple el contrato es el cliente, por lo que la penalización recae sobre él", indica un experto en el marco jurídico inmobiliario. Esas penalizaciones pueden oscilar entre el 10 y el 25% de las cantidades entregadas; el porcentaje lo establece cada inmobiliaria.
La falta de financiación no es el único motivo por el que los clientes están rompiendo los contratos. Hay muchos que están incumpliendo esos compromisos porque han visto que el piso que han reservado ahora la inmobiliaria lo vende con una gran rebaja. En este sentido, una pareja de jóvenes explicó a elEconomista que entregó 35.000 euros a la promotora por reservar una vivienda nueva en Alcalá de Henares (Madrid). El precio del inmueble ascendía a 360.000 euros; un año después esa cantidad se ha rebajado 60.000 euros. Es decir, la promotora está vendiendo los últimos pisos de esa promoción con las mismas características a 300.000 euros. "Nos compensa perder las cantidades entregadas y comprar de nuevo la vivienda", señala la pareja de jóvenes. Esta rebaja de precios demuestra una vez más que los promotores están dispuestos a realizar descuentos para vender más.
Las inmobiliarias son las más damnificadas
Los compradores, las entidades financieras y las inmobiliarias son los afectados de la crisis inmobiliaria, aunque falta otro protagonista: las agencias inmobiliarias son las más perjudicadas por la caída del sector, con cierres de oficinas y, por lo tanto, despidos masivos de empleados. Según los últimos datos de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI), las agencias inmobiliarias cerraron el 45% de sus oficinas en 2007, debido a la caída de las transacciones de vivienda de segunda mano. Para el cierre de 2008, se esperaba que ese porcentaje fuera superior.
No será raro que esas perspectivas se cumplan. Por ejemplo, la cadena Expofinques presentó en abril un concurso de acreedores al no poder hacer frente a sus deudas. A esta situación se suma Fincas Corral, cuyos dueños eran incapaces de pagar los salarios de sus trabajadores, pese a cerrar la mitad de las oficinas. Al final, el promotor Josep Xicola ha comprado la cadena de intermediación inmobiliaria.
Muchas de las agencias inmobiliarias que sobreviven a la crisis han reenfocado su negocio, de manera que su actividad principal se dirige al alquiler de la vivienda, una de las apuestas del Gobierno. "No se vendían casas y veíamos que había demanda de alquiler, así que optamos por esta fórmula", explica una empleada de una oficina.
Se mire por donde se mire todo pinta negro, pero ¿hasta cuándo? "Si supiéramos la fecha exacta de la recuperación del mercado residencial, respiraríamos mejor", indica un consultor inmobiliario. No obstante, la mayoría de los expertos reconocen que el precio de la vivienda de segunda mano es la primera que se ha ajustado a las condiciones del mercado con importantes descuentos, de hasta el 30%, por lo que esperan que este mercado, a su vez, lidere la recuperación. ¿La fecha? A mediados de 2009, dicen los expertos en petit comité que no quieren arriesgarse en establecer un horizonte del amanecer del mercado residencial de segunda mano.
Cada vez cuestan menos los inmuebles usados
Fuente: Expocasa, Fotocasa y Ministerio de Vivenda / elEconomista.
Carmen Canfrán 0:00 - 24/08/2008
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La compraventa se hunde en mayo
Especial: Todo sobre vivienda

Vuelve el trueque, una nueva fórmula de adquirir casa

2008-09-24T00:06:00.001+02:00

Redacción fotocasa.es , 16/09/2008, 17:20 h

El trueque fue la primera forma de intercambio comercial entre humanos antes de que apareciera la moneda. Aunque este modo de intercambio parezca algo anticuado, en los últimos tiempos se ha puesto de moda en el sector inmobiliario. Y es que la crisis de las hipotecas ha hecho emerger el trueque de viviendas en varias ciudades europeas como alternativa a la tradicional compra venta.
Sin ser aún un método de adquisición de vivienda generalizado, comienzan a darse un gran número de casos de trueque de viviendas. La mayoría de trueques se realizan mediante portales en Internet que ofrecen apartado en los que los propietarios de viviendas proponen el intercambio de sus casas por otras viviendas. De esta manera ya son muchas las familias que permutan sus viviendas por otras más baratas, en la mayoría de los casos, por no poder hacer frente a los pagos de las hipotecas.
¿Quién se puede beneficiar del intercambio?
En primer lugar, y en el contexto actual, la situación más habitual es el caso de quienes disponen de una vivienda que no pueden pagar. Es el caso de quienes adquirieron un inmueble en la época de bonanza económica pero que ahora, con la subida del Euribor y la crisis hipotecaria, se encuentran con dificultades para llegar a fin de mes.

Para estas personas, el trueque se presenta como una solución para conseguir otra vivienda, que normalmente será más modesta y que sí podrán pagar. De esta manera, consiguen vender su vivienda, a la vez que adquieren otra de un precio inferior. Además, con el truequen realizan la transacción en menor tiempo, ya que se evitan tener que colocar su piso en el mercado y esperar meses para venderlo.
En segundo lugar, pueden beneficiarse también de las permutas aquellos propietarios de una vivienda que con el paso del tiempo se les ha quedado pequeña. Es el caso de quienes compraron hace unos años su vivienda y la familia ha ido creciendo. Con el trueque pueden cambiar su vivienda por una mayor, obteniendo las mismas ventajas que en el caso anterior: la compraventa simultánea en el menor espacio de tiempo.
País Vasco, la comunidad pionera en el trueque de VPO
Desde hace dos años el departamento vasco de vivienda impulsa un programa para facilitar el intercambio de viviendas de protección oficial (VPO) entre particulares. Gracias a este programa, pionero en España, un centenar de vascos ya ha conseguido mudarse. Su bolsa de interesados suma en la actualidad cerca de 650 propietarios y el índice de éxito ronda el 20%.

La vivienda protegida en Euskadi, en concreto la que se construyó a partir de 2002, el precio de venta siempre estará sujeto a los precios marcados para las viviendas de VPO. Esto impide cualquier intento de especulación, pero a la vez también dificulta que las familias puedan mudarse conforme se modifican sus propias necesidades: hijos, hacerse cargo de familiares o divorcios. Ello ha obligado a la Administración a idear fórmulas para facilitar estos cambios de residencia.
En este sentido, el Etxebide, el Servicio Público de Adjudicación de Vivienda Protegida del Gobierno, cuenta en su web con un espacio en que facilita el encuentro de aquellas personas que cuentan con una vivienda de protección oficial y quieren intercambiarla por otra. En esta web pueden registrarse en el listado de interesados y tratar de localizar su “media naranja”.

¿Comprar o alquilar?

2008-07-27T15:07:00.004+02:00

Vamos a suponer que el Euribor en los próximos años pasa por periodos de más del 5% como ahora y que vuelve a niveles de menos del 3% en el futuro, el resultado de estas variaciones podría ser del 4% de interés medio en los 30 años de una hipoteca. Seguramente es mucho suponer, pero al menos una hipoteca al constituirse viene acompañada con un cuadro de amortización con todas y cada una de las cuotas que pagaremos hasta el final del mismo, no es exacto pero al menos es una información con un mínimo de certeza.
Supongamos también que como es habitual el precio de alquiler se incrementa los próximos años un 3% equivalente a un IPC medio, la inflación también es muy variable, en España este año estaremos muy por encima del 4%, lo único cierto es que la inflación en nuestro país es casi siempre superior a Euribor.
Si con estos datos y confiando en que nuestros sueldos también suban cada año al menos en el mismo porcentaje que la inflación, ¿Qué pasaría?
Por ejemplo compra con hipoteca a 30 años de una vivienda de tres habitaciones con un precio de mercado de 250.000€, comparado con la opción de alquiler de un piso de 600€ al mes y difícilmente comparable en tamaño y calidad. Los ingresos familiares digamos que son para una familia media con dos nominas poco más que mileuristas.
Año 0: Cuota alquiler teórica 600 €, Cuota de hipoteca teórica 1.200€, ingresos netos unidad familiar teóricos 3.000€Porcentaje destinado al alquiler 20%, Porcentaje destinado a la adquisición 40%Año 10: Cuota alquiler teórica 806 €, Cuota hipoteca teórica 1.200€, ingresos netos unidad familiar teóricos 4.301€Porcentaje destinado al alquiler 19%, Porcentaje destinado a la adquisición 27%Año 20: Cuota alquiler teórica 1.083€, Cuota hipoteca teórica 1.200€, ingresos netos unidad familiar teóricos 5.780 €Porcentaje destinado al alquiler 18%, Porcentaje destinado a la adquisición 20%Año 25: Cuota alquiler teórica 1.255€, Cuota hipoteca teórica 1.200€, ingresos netos unidad familiar teóricos 6.700€Porcentaje destinado al alquiler 18%, Porcentaje destinado a la adquisición 17%…Al final del préstamo hipotecario: Propiedad adquirida.
Al final del Alquiler: Nada
Sinceramente, aun siendo un escenario muy hipotético, lo que sí es cierto es que al final del periodo tenemos una propiedad que además durante este periodo también ha tenido una revalorización, la subida media anual del precio de las viviendas en España ha sido de un 7% en los últimos cien años. Es decir, al final de una hipoteca hemos pagado una casa en intereses y otra en propiedad, pero al mismo tiempo la propiedad ha multiplicado su valor por 3.
Gabriel Aznar Asesor Inmobiliario, miembro de AEGI

2008-07-25T13:28:00.001+02:00

¿Comprar o no comprar?
La subida del EURIBOR realmente ha hecho más difícil comprar.
La verdad, ¡depende!, es cierto que si el tipo de interés sube la cuota hipotecaria de los préstamos sube, pero cuidado, sube en los préstamos ya en vigor, no tiene sentido no comprar por ese motivo y a continuación os pongo un ejemplo.
Una vivienda en venta de nuestra cartera, piso en Maó amueblado y equipado, dos habitaciones semi-nuevo, precio de venta hace un año 199.000€, cuota hipotecaria a pagar a 30 años al tipo de interés de hace un año, 4’564+0’25 es decir 1.045,29€ al mes.
La misma vivienda en venta un año después y con una rebaja apreciable del precio, hoy el propietario pide algo más de 176.000€, si tenemos en cuenta una hipoteca de la misma duración al tipo de interés publicado a finales de junio de este año y una comisión bancaria idéntica, el resultado es que la cuota a pagar es de 1.015,93€ al mes.
¿Cómo es posible?, financiar el mismo piso hoy es más barato, ¡30€ menos de cuota al mes!
En mi opinión, no comprar por que el tipo de interés ha subido es un flaco favor que nos hacemos, todas las previsiones indican que si no estamos en el techo de la subida de interés, al menos si estamos cerca. La situación a la que nos ha llevado la crisis inmobiliaria es a que los precios se ajusten a la realidad y que propietarios con unas expectativas muy elevadas se ajusten a la demanda, paradójicamente ese ajuste nos lleva a situaciones como la que he explicado antes, hoy es más barato comprar que hace un año, y además hay mas donde elegir y a mejor precio.
El tipo de interés es “VARIABLE” y como tal es normal que tenga puntos altos que excepcionalmente superen el 5% y también es normal que tengan puntos bajos que también excepcionalmente estén por debajo del 3%, pero comprar al 2% pensando que es para siempre es un “concurso de acreedores” en potencia y comprar pensando que siempre estará al 5’5% es un desperdicio. La ilógica de los números, la media de los últimos años y otras estadísticas apuntan a que un préstamo variable durante los próximos años ha de estar de media en poco más del 3%.
Por tanto, si estás interesado en comprar no pierdas de vista las oportunidades que se están dando, después de tantos meses de crisis inmobiliaria muchos de los propietarios que necesitan vender han bajado precio y están prácticamente en el límite, en el momento en que la tendencia cambie habrá menos donde elegir.
Gabriel Aznar
Asesor Inmobiliario, miembro de AEGI

2008-07-25T13:26:00.000+02:00

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