Open House Menorca

Reforma financiera y mercado inmobiliario
"Si quieres vender una casa y tienes una oferta, por agresiva que te parezca, ¡acéptala! Coge el dinero y corre", este comentario de Fernando Encinar, director de estudios del portal inmobiliario Idealista.com en su cuenta de twitter deja bastante claro en qué situación quedan los vendedores particulares de viviendas.

La reforma financiera aprobada el viernes obligara a los bancos a pagar cantidades muy importantes al banco de España sobre el valor de las propiedades que retengan en su cartera obligándolas a vender a un precio más bajo para sanear sus balances, se van a encontrar en la situación de que, o se quedan las propiedades y apechugan por su cuenta y riesgo con el coste o sanean su stock con pérdidas a cambio de ayudas públicas a través de fusiones y recursos del FROB.

Evidentemente, ante esta situación, ¡de perdidos al rio!, pierdo ahora y acudo a ayudas públicas con buenas condiciones financieras y ¡a correr!, seguramente de este modo las entidades bancarias sanearan sus cuentas mucho antes y por tanto, en teoría, volverán a disponer de crédito para poner en circulación.

Digo en teoría por que este planteamiento tiene varios inconvenientes, en primer lugar un paro del 23% que no permite que la gente compre piso, ¡ni regalado!, una inseguridad enorme en el futuro y lo más importante, condena a todos los particulares a no vender sus casas hasta que los bancos vendan las suyas primero hundiendo aun más el precio de mercado.

Ante esta situación es probable que no pare de crecer el número de propiedades embargadas, está más que demostrado que las entidades bancarias o sus empresas inmobiliarias vinculadas no tienen ni idea de vender propiedades, solo hay que echar un vistazo a alguna de sus web para comprobar la forma tan patética que tienen de anunciarlas, poca o errónea información, contacto impersonal con teléfonos de atención situados en la Conchinchina y que no han visto el piso ni en foto, fotos con poca información repetidas para todas las propiedades de una misma promoción, etc., cuentan con todo el crédito del mundo y las mejores condiciones posibles, pero no venden.

En estos momentos han provocado una parálisis total en el mercado, en mi opinión les está pasando como al parchís, matan una y cuentan veinte, por cada propiedad que las entidades venden entran veinte nuevas embargadas, ¿por qué?, es de sentido común, hay muchas personas en situación precaria y sin empleo que ante la imposibilidad de soportar su hipoteca intentan vender desesperadamente sus casas y su sorpresa es que, es del todo imposible que los compradores potenciales de su casa accedan a crédito.

Si además por desgracia alguno de los potenciales compradores de su casa acude a alguna entidad bancaria solicitando un préstamo para comprarla, sus clientes salen del banco con un piso de embargo con unas condiciones financieras inmejorables y tú te quedas a dos velas. Al final el banco te está llevando a la quiebra, obligándote a entregarles las llaves de tu casa por no poder venderla, es un circulo vicioso que no beneficia a nadie y lo que va ha hacer esta reforma financiera es potenciarlo aun más.

Desde hace tiempo se denuncia esta situación por ser competencia desleal, algunas entidades bancarias deniegan operaciones hipotecarias perfectamente viables para a continuación venderle al cliente propiedades de su cartera con 100% de financiación, sinceramente creo que muchas personas con “necesidad” de vender su casa tienen como principal enemigo a su propio banco.

Ante esta situación tanto los particulares como las agencias inmobiliarias tenemos poco que hacer, yo personalmente me niego a ser una sucursal de la inmobiliaria de un banco y me niego a que los vendedores particulares de viviendas se queden sin alternativa para poder mejorar su situación, vender su casa para poder recuperarse económicamente o para poder disponer de libertad para comprar una nueva vivienda adaptada a sus necesidades familiares, laborales o de salud.

Para muchos la alternativa del alquiler probablemente sea la única salida posible en estos momentos para superar los próximos años, pero, en mi opinión hay una forma “posible”, no perfecta de encontrar una solución, una solución que no depende de la financiación bancaria y que además las entidades bancarias no pueden ofrecer, si tenemos una propiedad en venta y pretendemos venderla para comprar algo más económico reduciendo nuestra hipoteca o queremos vender para comprar algo mejor existe otra posibilidad, “la permuta”.

No hemos visto a ningún banco que se quede con el piso de nadie a cambio de una de sus propiedades embargadas, la permuta es una forma muy útil de obtener liquidez a cambio de una propiedad demasiado cara o grande para nuestras necesidades, es una alternativa para poder hacer efectivo el valor de nuestra vivienda para comprar una mejor o reducir nuestra deuda.

Reinventémonos al margen de su monopolio y busquemos formas alternativas al sistema financiero tradicional, quejarnos no sirve de nada, busquemos soluciones a las necesidades de la gente y no de los bancos.

Gabriel Aznar Gomila
Delegado en Menorca de ABAI y AEGI

ARTICULO DE FRANCE PRESSE PUBLICADO EN UNIVISIÓN
Cuando Jorge Lucero decidió que necesitaba una vivienda más grande porque su familia iba a aumentar, supo que sería difícil conseguir un préstamo de unos bancos ahora muy selectivos, por lo que en lugar de comprar decidió intercambiar.

Al igual que han hecho un creciente número de españoles, este ingeniero de 36 años decidió superar las trabas que impone actualmente la crisis cambiando su apartamento por la casa y el jardín de una pareja de jubilados.

Su nueva casa de 260 m2 en Mahón, capital de las isla balear de Menorca, con tres baños, un salón, una cocina y un despacho, es casi tres veces mayor que su antiguo hogar y está valorada en 560.000 euros.

La diferencia de valor entre las dos propiedades se resolvió al pagar Lucero 160.000 euros a la pareja de jubilados, además de darles su piso y su plaza de garaje.

"Para cómo están las cosas y para una casa grande es una hipoteca pequeña que el banco no tuvo ningún problema en conceder. La tenemos casi pagada", dijo Lucero, cuya mujer espera su segundo hijo.

"Yo creo que es una opción muy buena en un momento en que es muy difícil comprar y vender una casa. Creo que las dos partes saldrán ganando", añadió.

Lucero forma parte del pequeño, pero creciente, número de propietarios que buscan cambiar sus viviendas para evitar tener que pedir grandes hipotecas en un momento en que los bancos son reacios a prestar.

Muchos propietarios temen comprar una nueva casa antes de vender la antigua por miedo a tener que estar pagando dos hipotecas, especialmente en un contexto de mercado deprimido, para el que el intercambio es una alternativa.

En un cambio de propiedad, uno se deshace de la antigua al mismo tiempo que toma posesión de la nueva.

El mayor portal inmobiliario de internet, Idealista.com, tenía 1.200 propiedades para cambiar en sus listados en septiembre, 257 más que en el mismo mes de 2009.

Aunque el número de viviendas para intercambio es una pequeña parte de las 900.000 casas que tenía en sus listas ese mes, el aumento muestra un creciente interés por esta nueva forma de conseguir vivienda.

Desde agosto de 2009 hay una página web, "Teapetecemicasa.com", que sólo muestra casas para intercambiar. Tiene 4.800 propietarios inscritos con sus propiedades.

"En un momento en que la gente no tiene acceso a crédito porque los bancos no lo dan, la permuta puede ser una opción", dice el portavoz de Idealista.com Francisco Inareta.

El número de hipotecas aprobadas en España desde el boom de la construcción ha caído un 44,2% desde el año pasado hasta las 46.980 en julio, el más bajo desde que el Instituto Nacional de Estadística inició esta serie en 2003.

Las hipotecas subieron en agosto un 1,5% respecto al mes anterior hasta las 47.696, pero cayeron un 38,3% interanual, el 16º mes consecutivo de bajada interanual.

Los bancos españoles son reacios a conceder créditos debido a que su tasa de morosidad ha alcanzado su mayor nivel desde hace 16 años y los españoles, afectados por un desempleo del 21,52% -- la mayor tasa del mundo industrializado-- no logran pagar sus deudas.

También tienen menos dinero para prestar porque muchos tienen problemas para financiarse en el mercado interbancario y porque los depósitos no han crecido tras tres años de recesión y bajo crecimiento, según Paula Papp, una analista financiera de la consultora AFI.

"Los depósitos en España no crecen debido a la situación macroeconómica. La otra palanca de actuación disponible para los bancos es restringir la inversión crediticia", afirma.

Los bancos probablemente restringirán más el crédito porque tienen que reservar miles de millones de euros para cumplir con los nuevos requisitos de capital impuestos por la Unión Europea el pasado mes, añadió.

Gabriel Aznar, propietario de Aznar Inmobiliaria, que coordinó el intercambio de casa de Lucero, asegura que cambiar casas es una buena manera de superar la falta de voluntad de los bancos para dar créditos.

"Son operaciones que cuando llegan al banco son mucho más fáciles de financiar para la entidad bancaria porque el valor es más bajo y, con ello, también el riesgo", explica.

Las negociaciones para estos tipos de intercambio son duras con los actores maniobrando para tratar de conseguir la mejor valoración para sus viviendas, pero Aznar ha cerrado 30 tratos desde que comenzó su negocio hace dos años.

"Nunca pensé que tendría el éxito que ha tenido", concluyó.

Países en los que ha sido publicado en web, desconocemos el número de ediciones escritas publicadas o difundidas en todo tipo de medios.
México, Argentina, Chile, España, Venezuela, Bélgica, Marruecos, Italia, EEUU, Martinica, Canadá, Singapur, India, Ecuador, Filipinas, Omán, Corea, Malasia, Kuwait, China, Indonesia, etc.

El pasado mes de noviembre un periodista de la agencia de noticias internacional, France Presse se puso en contacto con nosotros para interesarse en nuestra experiencia en el intercambio de viviendas, el principal interés del periodista era poder demostrar con experiencias de nuestros clientes que esta opción no es solo un ejercicio teórico si no que es una realidad.
Daniel Silva contacto telefónicamente con algunos de nuestros clientes, al parecer nuestra agencia es una de las pocas que puede demostrar resultados concretos en este tipo de operaciones, a raíz de la entrevista a Gabriel Aznar a alguno de nuestros clientes y asesorado por colaboradores, economistas y otros expertos ha publicado el siguiente artículo.
France Presse es una de las más importantes agencias internacionales de noticias del mundo y el presente artículo ha sido transmitido en inglés, francés y castellano a todos los medios de comunicación del mundo suscritos a su agencia, en los próximos días informaremos a nuestros clientes y amigos el listado de medios de comunicación que han publicado la noticia.
Confiamos que la difusión de esta noticia fomente este tipo de transacción que consideramos muy necesaria en la actual situación económica y que la experiencia de nuestros clientes ayude a que más personas confíen en los beneficios, ventajas y posibilidades del intercambio de viviendas.

Países en los que ha sido publicado en web, desconocemos el número de ediciones escritas publicadas o difundidas en todo tipo de medios.
México, Argentina, Chile, España, Venezuela, Bélgica, Marruecos, Italia, EEUU, Martinica, Canadá, Singapur, India, Ecuador, Filipinas, Omán, Corea, Malasia, Kuwait, China, Indonesia, etc.

Gabriel Aznar Gomila
Aznar Inmobiliaria

El programa magazine de la tarde que se emite de domingo a viernes en la primera cadena de televisión ha contactado con nosotros solicitando la colaboración de nuestros clientes, en particular su interés es conocer la opinión, las necesidades y motivaciones que hacen del intercambio de viviendas una opción interesante para ellos.
El programa además quiere ofrecer la experiencia de nuestros clientes que ya han cambiado de casa, explicar el proceso que siguieron, su satisfacción y las ventajas personales que les ha aportado el cambio.
Confiamos que la colaboración de nuestros clientes y su experiencia pueda ser de utilidad a todos los espectadores a nivel nacional que puedan ver el programa y cada vez + gente encuentre una solución a sus necesidades gracias a nuestra iniciativa.

Gabriel Aznar

El analista Gonzalo Bernardos considera que "los bancos viven en otro planeta" y defiende iniciativas como la transformación de pisos embargados en alquiler social
La Vanguardia 27/07/2011 Meritxell M. Pauné Redactora de la sección Barcelona

Una de las metamorfosis más visibles del movimiento 15M, tras la etapa de acampadas, son las concentraciones de apoyo a familias amenazadas por un desahucio. En el último mes, grupos de activistas de toda España han impedido ejecuciones hipotecarias en Carabanchel, Sevilla, Badalona, Orkoien, Palma de Mallorca y Vallecas, por citar algunos ejemplos. Últimamente, sin embargo, la contundencia policial ha superado la resistencia pacífica de los 'indignados', como se ha visto en Clot esta semana y en Madrid la anterior.

Sin embargo, sus reivindicaciones sobre el acceso a la vivienda van mucho más allá. Aunque con matices según las proposiciones literales que aprobó cada asamblea local, en conjunto defienden que deben abolirse las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler e hipotecas, que las entidades bancarias deben estar más y mejor controladas, que la tasación de los pisos debe ser objetiva tanto al comprarlos como al confiscarlos por impago. También propugnan la derogación de la Ley de Desahucios Exprés y la aprobación de la ILP sobre dación en pago en caso de impago hipotecario, con opción a que los que han perdido el piso puedan quedarse en él como inquilinos.

Para explorar los caminos por los que podrían hacerse realidad estas peticiones, hemos hablado con Gonzalo Bernardos (Barcelona, 1962), analista y consultor económico e inmobiliario, vicerrector de Economía de la UB, profesor de esta facultad, de la UOC y del centro IBEI y director de varios másters. Próximamente media docena de académicos y profesionales en activo nos ayudarán a otear caminos de viabilidad en el resto de ámbitos de reivindicación del 15-M, como el mercado laboral, los derechos de autor o la Ley Electoral.

Éstas son las principales demandas de los 'indignados' en materia de vivienda y las conclusiones de Bernardos:

1) 'Control ciudadano' de las entidades bancarias
Se puede conseguir indirectamente, a través de una adecuada supervisión del Banco de España, que lo ha hecho muy mal estos años. Primero, porque permitió que se dieran créditos a quien no se debía. Segundo, porque pensó sólo en los resultados a corto plazo. Y tercero, porque se olvidó de la función primordial de la banca, que es trasladar el ahorro hacia la inversión, sin pasar por la especulación. Los ejecutivos de los bancos y cajas, además, tampoco se portaron nada bien. Pero aún así no hubiéramos tenido esa enorme burbuja inmobiliaria si el Banco de España hubiera impedido, como le tocaba, que más del 40% del crédito que se dio en los años de bonanza fuera directo al sector inmobiliario. Tenía que haber actuado con criterios más técnicos y menos políticos.

2) Fin de las cláusulas abusivas
Hay que regularlas con una normativa y con un código ético, ambas cosas. Las hay manifiestamente ilegales que los notarios no deberían firmar. Antes de firmar tú una hipoteca, el notario la valida con su firma. ¡Y hay un montón de cláusulas que tienen una pinta terrible! Por ejemplo, tener que poner otros bienes tuyos como garantías extraordinarias por si el precio del piso cambia bruscamente. Un juzgado puede tumbar muchas de estas cláusulas por ser abusivas, además. También hay que hacer obligatorio que los contratos sean claros, sencillos y breves. ¿Cómo puede ser que tu contrato hipotecario ocupe cuatro páginas de letra minúscula y en lenguaje técnico? Así nadie los entiende y se acaban firmando por confianza, no por comprensión de las consecuencias. Además, cada entidad te impone sus cláusulas y siguen inventándose nuevas condiciones para protegerse aún más.

3) La Ley de Desahucios Exprés
La ley actual no diferencia a los morosos circunstanciales e involuntarios de los jetas profesionales. Estoy de acuerdo con que se desahucie cuanto más rápido mejor a un moroso, porque sino ese piso quizá no vuelva a ponerse en alquiler. Y eso nos perjudica a todos, porque si baja la oferta de pisos en alquiler, subirán los precios. Pero la cosa cambia si hablamos de alguien que está hipotecado y se queda sin poder pagar las cuotas. Hay que buscar alternativas, como mantenerle en el piso como alquilado, para evitar el doble trauma que ahora vive: perder la propiedad de su piso y encima quedarse en la calle.

4) Dación en pago y transformación de hipotecas en alquileres sociales
Todo aquello que los bancos perdonen a los ciudadanos podría ir a cambio de lo que nosotros cada año les regalamos. Si perdonan 15, les daremos 15. ¡Pero sólo 15! No tiene sentido que la sociedad les regalemos un montón de dinero y ellos sean incapaces de perdonar nada a nadie. Además, ¿alguien cree que llegarán a cobrar las deudas todavía pendientes de los miles de pringados a los que han embargado el piso? Ahora amenazan con no dar hipotecas, pero bueno, ya las darán. Sin hipotecas no hay negocio. Es la tipología de crédito con menos riesgo asociado, así que si no quieren concederlas, en un periquete vendrá la banca extranjera a ofrecerlas corriendo. Nuestros bancos viven en otro planeta, porque si no, no lo entiendo. Con el prestigio por los suelos y la oposición social en la calle, ¿creen que podrán seguir como hasta ahora muchos años? ¡Si yo fuera banquero no tendrían que convencerme! No son conscientes que se arriesgan al surgimiento de una banca pública o a la nacionalización de algunas entidades.

5) Reducción de la deuda hipotecaria en proporción a una tasación objetiva del inmueble
Las empresas tasadoras hacen la tasación que les dice el banco, muy a la baja, porque así éste se queda el piso embargado al 50% del precio tasado, que en realidad es una cifra mucho menor a la mitad del precio original. Se lo están al 30% o 25% en vez de lo que marca la ley, que es el 50%. Para que se tome como referencia el precio real, hace falta que la empresa tasadora sea realmente independiente. Y eso se conseguiría con agencias estatales que no tengan intereses en el mercado.

6) Reforma de la LAU para que el precio de los alquileres no supere el 10% de los ingresos de la unidad familiar
No me parece adecuado para el mercado libre, porque cada familia o individuo debe poder tomar sus decisiones, responsabilizarse y calcular qué puede asumir. En los pisos sociales es diferente y hay cosas que mejorar. Se calcula en los últimos cuatro años se han acumulado un millón y medio de pisos nuevos en manos de promotores, bancos y constructoras. ¡Y muchos de ellos son invendibles, que no se engañen! En especial si están a más de 30 kilómetros de Barcelona o son de veraneo. Y tenerlos cerrados tres o cuatro años sí les cuesta dinero, aunque ahora no lo vean. En poco tiempo habrán perdido casi todo su valor, porque se habrán deteriorado, habrán entrado okupas... Se nota que los bancos no tienen ni idea del mercado inmobiliario y encima muchos están fichando a profesionales fracasados de este sector. En vistas de lo que se les viene encima, lo mejor que pueden hacer es transformar su estoc en pisos sociales, mediante un acuerdo con la Generalitat para que ésta los dinamice. ¡Más vale cobrar algo y regularmente, aunque sea poco dinero, que no cero y con riesgos!

Para los hoteleros todo turista que pasa una sola noche en la isla y que no pase por sus manos es poco más que un ilegal, deberían consultar la definición del diccionario para darse cuenta que en dicha definición caben distintos tipos de personas y que una interpretación abusiva de los datos estadísticos de presión humana facilitados por el OBSAM es completamente tendenciosa.
Según las estadísticas en plena temporada turística la isla soporta aproximadamente cien mil turistas al día de media, más del doble de las plazas reguladas, afirmar que todos estos visitantes son “ilegales” obviando la cantidad de familiares que residen en viviendas particulares, menorquines que simplemente vuelven a casa por vacaciones y la cantidad de propietarios que disponen de segundas residencias en la isla es como poco una forma indecente de tergiversar las estadísticas.
Los “turistas ilegales” que ocupan las innumerables propiedades de la isla son mucho más productivos para la economía de la isla que diez de los pulseteros del todo incluido, es completamente correcto que los hoteleros defiendan un tipo de oferta turística demandada por los clientes y muy importante para su cuenta de resultados, igualmente deberíamos valorar la aportación de todos los visitantes de la isla en la cuenta de resultados de la sociedad menorquina, aportando un número importante de consumidores que suplen a los pulseteros que nos visitan desde la oferta reglada.
Ciertamente un buen número de visitantes ocupan de forma irregular viviendas de la isla, ni mucho menos en la cantidad que los hoteleros pretenden hacernos creer, es cierto que sería aconsejable que dichas estancias estuvieran reguladas, de hecho parte de la oferta ya se regularizo hace años con unos criterios de calidad obligados por los lobbies hoteleros de Mallorca que en muchos casos son superiores a los mismos cánones de calidad de los hoteles.
Normativa turística que según se puede comprobar en el artículo publicado el domingo es completamente ineficaz a la hora de detectar infracciones y ante la inmensa cantidad de irregularidades se vuelve completamente absurda llegando al caso de que en una de sus pocas sanciones son capaces de castigar el arrendamiento de un alojamiento turístico a un turista por una interpretación como poco surrealista de las normas como recientemente ha sucedido.
La actual legislación turística convierte en “ilegal” la estancia de un número importante de personas, en la situación económica actual y con la gran necesidad de trabajo que padecemos discutir sobre este tema es una vergüenza, Menorca debería permitir la libre competencia, que de hecho ya se está produciendo, por mucho que una propiedad esté en una web si no es de calidad suficiente no se alquila.
Deberíamos permitir el arrendamiento en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos de todas las propiedades que lo deseen a quienes nos quieran visitar, con un certificado de calidad voluntario a modo de otros certificados de calidad existentes, por el cual se aporte mayor seguridad a nuestros visitantes, permitiendo además que dichos arrendamientos dejen de quedar ocultos en la economía sumergida y contribuyan impositivamente a la economía menorquina.
Tienen razón los hoteleros de quejarse de la oferta alegal, igual que el resto de menorquines de la oferta alegal del todo incluido que nada aporta a la economía local, a la mayoría de menorquines y a los negocios de la isla, tanto derecho tienen los hoteleros a aplicar el modelo de comercialización que quieran como los menorquines a sobrevivir ante la complicada situación económica.
Gabriel Aznar Gomila
Delegado de AEGI y ABAI en Menorca

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